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Ablauf eines Umlegungsverfahrens

- Handout -

I. Umlegungsanordnung (§ 46 BauGB)

Die Umlegung ist nach § 46 BauGB anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist, d.h. wenn die Festsetzungen des Bebauungsplanes/entwurfs wegen nicht ohne eine Neuordnung der Grundstücke (Bodenordnung) zu verwirklichen sind und nicht zu erwarten steht, dass die Eigentümer ihre Grundstücke auf freiwilliger/privatrechtlicher Basis entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes selbst umgestalten können und/oder wollen.

Die Anordnung der Umlegung soll eine Gebietsabgrenzung enthalten, die allerdings vom Plangebiet des Bebauungsplanes abweichen kann.

Bei der Anordnung der Umlegung handelt es sich um einen internen Verwaltungsvorgang.

II. Anhörung der Eigentümer

Bevor ein Umlegungsverfahren aufgrund der Umlegungsanordnung eingeleitet wird, wird eine Anhörung der an dem Verfahren beteiligten Eigentümer durchgeführt. Hier werden die Grundzüge des Umlegungsverfahrens erläutert. Die Grundstückseigentümer/innen können Anfragen stellen und Anregungen äußern.

III. Umlegungsbeschluss (§ 47 BauGB)

Mit dem Umlegungsbeschluss beginnt das eigentliche Umlegungsverfahren.

Voraussetzung des Umlegungsbeschlusses ist neben dem Anordnungsbeschluss (s. Ziff. I.) ein hinreichend konkretisierter Bebauungsplanentwurf, wenn die Umlegung zu dessen Verwirklichung erforderlich ist. Zudem muss vorab die Anhörung der Eigentümer (s. Ziff. II.) durchgeführt worden sein.

Der Beschluss kann auch erfolgen, um städtebauliche Ziele innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB) zu realisieren und ist in jedem Falle ortsüblich bekannt zu machen. Die Bekanntmachung beinhaltet regelmäßig

  • den Inhalt des Umlegungsbeschlusses,
  • eine Aufforderung, innerhalb eines Monats Rechte anzumelden, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind,
  • einen Hinweis auf die Verfügungs- und Veränderungssperre gemäß § 51 BauGB (s.u.),
  • Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses (s.u.),
  • eine Rechtsbehelfsbelehrung.

Weitere ergänzende Angaben sind möglich.

Rechtsmittel ist der Antrag auf gerichtliche Entscheidung.

Zum Inhalt des Umlegungsbeschlusses:

Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet zu bezeichnen. Aus Beschlusstext und Übersichtskarte müssen die Grenzen des Umlegungsgebietes eindeutig erkennbar werden. Der von der Umlegung betroffene Grundstückseigentümer muss erkennen können, dass sein Grundstück im Umlegungsgebiet liegt. Die im Umlegungsgebiet liegenden Grundstücke sind hierzu mit ihrer katastermäßigen Bezeichnung aufzuführen.

Die Umlegung selbst ist mit einem Namen zu benennen.

In den Beschluss können erste Angaben zur Umlegungsmasse, zur Zahl der Alt- und Neugrundstücke, zu den Verkehrs- und Grünflächen, zur Zahl der Beteiligten etc. aufgenommen werden.

Zur Bestandsaufnahme ist seitens der Umlegungsstelle eine Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis anzufertigen. Die Bestandskarte muss die Lage, die Größe und die Nutzung der Grundstücke im Umlegungsgebiet ausweisen und die Eigentümer mit einer Ordnungsnummer auflisten. Die Abgrenzung des Umlegungsgebiets ist entsprechend zu kennzeichnen.

Das Bestandsverzeichnis enthält den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit Ordnungsnummer, die Grundbuchstelle, die Flurstücksnummer und Fläche sowie die im Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Lasten und Beschränkungen bzw. Rechte.

Die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis ohne die Angaben zu den im Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Rechte sind für einen Monat öffentlich auszulegen. Zweck der öffentlichen Auslegung ist es, dass sich jedermann davon überzeugen kann, ob sein Grundstück oder ein Grundstück, für das er sich interessiert, im Umlegungsgebiet liegt.

Die Angaben zu den im Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Rechte dürfen nur bei Nachweis eines berechtigten Interesses eingesehen werden.

IV. Grundsätze des Verfahrens nach den §§ 56-58 BauGB

Die zu beschließenden Verfahrensgrundsätze enthalten die Entscheidung über den Verteilungsmaßstab sowie Wertfestsetzungen (Einwurfs- und Zuteilungswerte) und eine überschlägige Berechnung des Umlegungsverfahrens. Dazu werden Umlegungsmasse, benötigte Verkehrs- und Grünflächen und die nach deren Abzug verbleibende Verteilungsmasse wert- und flächenmäßig sowie die daraus resultierenden Größen (Mehrwert, Wertfaktor) berechnet. Ferner werden die Verfahrenskosten, wie z.B. Personal- und Sachkosten ermittelt. Diese Verfahrensgrundsätze sind die Grundlage für die Durchführung der Umlegung.

Eine wesentliche Bedeutung kommt der Wahl des Verteilungsmaßstabes zu.

Zur Errechnung der den beteiligten Grundstückseigentümern an der Verteilungsmasse zustehenden Anteile sieht das Gesetz dabei verschiedene Verteilungsmaßstäbe vor. Grundsätzlich wird die Verteilungsmasse dabei unter den beteiligten Grundstückseigentümern verteilt. Gesetzlich vorgesehen sind als Verteilungsmaßstab das Verhältnis der Flächen oder das Verhältnis der Werte, das die eingeworfenen Grundstücke im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses zueinander hatten.

Der Verteilungsmaßstab ist für jedes Umlegungsgebiet einheitlich und nach pflichtgemäßem Ermessen unter gerechter Abwägung der Interessen der Beteiligten je nach Zweckmäßigkeit festzulegen.

Da Gesetz lässt jedoch auch „andere“ nicht näher bezeichnete Maßstäbe zu, mit denen jedoch alle beteiligten Grundstückseigentümer einverstanden sein müssen.

1. Verteilung nach Flächen

Eine Verteilung nach dem Verhältnis der Flächen bietet sich an, wenn die Grundstücke im gesamten Umlegungsgebiet den gleichen Wert haben.

Die Umlegungsstelle hat bei der sog. Flächenumlegung von den eingeworfenen Grundstücken unter Anrechnung des Flächenabzugs nach § 55 Abs. 2 BauGB einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Vorteile ausgeglichen werden, die dem Grundstückseigentümer durch die Umlegung erwachsen. In Gebieten, die erstmalig erschlossen werden, darf der Flächenbeitrag bis zu 30%, in anderen Gebieten nur bis zu 10% der eingeworfenen Fläche betragen. Die Umlegungsstelle kann statt eines Flächenbeitrags ganz oder teilweise einen Geldbeitrag erheben. Soweit der Umlegungsvorteil den zulässigen Flächenbeitrag übersteigt, ist der Vorteil in Geld auszugleichen.

Die Festlegung des Flächenbeitrags muss auf einer Festlegung der Steigerung des Verkehrswertes der Einwurfsgrundstücke beruhen. Für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen sind regelmäßig die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses maßgebend.

2. Verteilung nach Werten

Bei der Verteilung nach Werten (Wertumlegung) wird die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt, in dem die zu berücksichtigenden Grundstückseigentümer an der Umlegung wertmäßig beteiligt sind. Zu diesem Zwecke ist der Verkehrswert des eingeworfenen und der des zuzuteilenden Grundstücks, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, zu ermitteln.

Unterschiede zwischen den ermittelten Verkehrswerten für die Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke sind nach § 57 S. 5 BauGB in Geld auszugleichen.

V. Erörterung mit den Beteiligten (§ 66 BauGB)

Bei allen ihren Erwägungen über die Zuteilung der neuen Grundstücke hat die Umlegungsstelle unter gerechter Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange über die Zuteilungs- bzw. Abfindungsarten zu entscheiden. Durch Neuordnung der bebauten und unbebauten Grundstücke nach Lage, Form und Größe sind für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu bilden.

Soweit unter Berücksichtigung des Bebauungsplans und sonstiger baurechtlicher Vorschriften eine Zuteilung entsprechend dem Sollanspruch nicht möglich ist, findet regelmäßig ein auf den Stichtag des Umlegungsbeschlusses zu beziehender Geldausgleich statt. Liegt eine Zuteilung mehr als nur unwesentlich über bzw. unter dem Sollanspruch, so findet ein auf den aktuellen Stichtag – in der Regel der Zeitpunkt der Aufstellung des Umlegungsplanes - zu beziehender Geldausgleich statt. Angepasst wird die Wertdifferenz zwischen Zuteilung und Sollanspruch.

Da die Größe des Umlegungsgebietes stets nur die Bildung einer beschränkten Zahl an Neugrundstücken zulässt, die nach Maßgabe des Bebauungsplanes bzw. eines Baurechts nach § 34 BauGB bebaubar sind, ist es manchmal nicht möglich, dem nur ein kleines Grundstück mit geringem Sollanspruch einbringenden Grundstückseigentümer ein zweckmäßiges Grundstück zuzuteilen. Hier sieht das Gesetz nach § 59 Abs. 3-6 BauGB verschiedene Abfindungsmöglichkeiten vor (Geldabfindung, Abfindung mit Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets, Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, Einräumung von grundstücksgleichen Rechten, Einräumung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, Einräumung von sonstigen dingliche Rechte innerhalb und außerhalb des Umlegungsgebiets). Für diese Abfindungsmöglichkeiten ist jedoch das Einverständnis der Grundstückseigentümer erforderlich. Ist das Einverständnis zu einer Geld- oder Landabfindung nicht erreichbar, so kann die Umlegungsstelle den beteiligten Grundstückseigentümer in Geld abfinden, wobei die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der Maßnahme zugrunde zu legen sind.

Neben der Zuteilung bzw. Abfindung sind auch bestehende Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse zu regeln und zu entscheiden was aus den Rechten wird, die auf den einzelnen Grundstück im Umlegungsgebiet ruhen. Gemäß § 61 BauGB können solche Rechte im Umlegungsverfahren aufgehoben, geändert oder neu begründet werden. Soweit durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten oder Baulasten Vermögensnachteile oder Vermögensvorteile entstehen, ist ein Ausgleich in Geld vorzunehmen.

Ferner können im Rahmen der Umlegung städtebauliche Gebote festgesetzt werden.

Gemeinschaftliches Eigentum kann gemäß § 62 BauGB mit Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer geteilt werden, wenn es dem Zweck der Umlegung dient. Umgekehrt kann auch zur zweckmäßigen und wirtschaftlichen Ausnutzung von Grundstücken gemeinschaftliches Eigentum begründet werden.

All die vorstehenden Punkte sind mit den betroffenen Grundstückseigentümern in einem Erörterungsgespräch auf Grundlage des ersten Zuteilungsentwurfes unter Berücksichtigung der Zuteilungs- und Abfindungskriterien zu erörtern. Dabei ist zu versuchen, den Wünsche der beteiligten zu entsprechen, soweit dies die Zuteilungsgrundsätze und sonstigen Rahmenbedingungen zulassen.

Parallel zu den Erörterungen läuft die technische Bearbeitung des Umlegungsverfahrens zur Erstellung der neuen Katasterunterlagen. Das Ergebnis der Erörterung ist - soweit möglich - in den Umlegungsplan einzuarbeiten.

VI. Vorwegnahme der Entscheidung über die Eigentumsverhältnisse einzelner Grundstücke (§ 76 BauGB)

Gemäß § 76 BauGB besteht die Möglichkeit, mit Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber über die Eigentums- und Besitzverhältnisse für deren Grundstücke durch Beschluss über die Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten zu entscheiden, bevor der Umlegungsplan aufgestellt ist. Bei Grundstückszuteilungen im Umlegungsgebiet muss der Bebauungsplan ausreichend konkretisiert sein. Eine wirksame Vorwegregelung wird später Bestandteil des Umlegungsplans.

VII. Vorzeitige Besitzeinweisung für öffentliche Baumaßnahmen (§ 77 BauGB)

Die Umlegungsstelle kann – wenn der entsprechende Bebauungsplan rechtsverbindlich geworden ist, sowie das Wohl der Allgemeinheit die vorzeitige Besitzeinweisung erfordert 

  • innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes gemäß § 77 BauGB
  • vor Aufstellung des Umlegungsplans zur Beschleunigung der Erschließung des Baugebietes die Gemeinde in den Besitz der Grundstücke, die im Bebauungsplan als örtliche Verkehrs- oder Grünflächen festgesetzt sind, einweisen.
  • nach Aufstellung des Umlegungsplans aus dringenden städtebaulichen Gründen sonstige am Umlegungsverfahren Beteiligte in den Besitz der nach dem Umlegungsplan für sie vorgesehenen Grundstücke oder Nutzungsrechte einweisen.

Bis zur Eigentumsregelung hat der Besitzer des Einwurfsgrundstückes einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

VIII. Aufstellung des Umlegungsplanes (§§ 66-70 BauGB)

Nach Abschluss der Erörterungen mit allen am Verfahren Beteiligten wird der Umlegungsplan durch Beschluss nach § 66 BauGB aufgestellt. Der Bebauungsplan muss zu diesem Zeitpunkt in Kraft getreten und der Umlegungsbeschluss rechtswirksam sein.

Die Umlegungsstelle legt im Umlegungsplan den neuen Zustand des Plangebietes nach Abschluss der Umlegung hinsichtlich der Grundstücksgrenzen und der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken fest. Der Umlegungsplan besteht dabei aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis. Erläuterungen können beigefügt werden. In jedem Falle muss der Umlegungsplan gemäß § 66 Abs. 2 BauGB nach Form und Inhalt zur Übernahme in das Liegenschaftskataster geeignet sein und daher sämtliche katastermäßigen Bezeichnungen enthalten. Gleichzeitig dient der Umlegungsplan auch der Eintragung in das Grundbuch, so dass alle tatsächlichen und rechtlichen Änderungen im Umlegungsplan enthalten sein müssen.

Die Umlegungskarte ist eine zeichnerische Darstellung des neuen Zustands des Umlegungsgebietes. In ihr werden die neuen Grundstücksgrenzen und -bezeichnungen mit Flurstücks- und Ordnungsnummern dargestellt. Grundstücksrechte können ergänzend in die Umlegungskarte aufgenommen werden. Hinsichtlich Maßstab, Genauigkeit, Form und Inhalt hat die Umlegungskarte die Anforderungen zu erfüllen, die an eine Katasterkarte zu stellen sind.

Das Umlegungsverzeichnis wird für jeden Beteiligten erstellt und besteht aus zwei Teilen. In Teil I werden unter Gegenüberstellung des alten und des neuen Bestandes neben der Flurstücksnummer Lage, Größe und Nutzungsart der Grundstücke mit Einwurfs-, Anspruchs- und Zuteilungsberechnung dargestellt. Auf einem anderen Blatt erfolgt die Abrechnung der Geldleistungen im Verfahren. In Teil II sind die Rechtsverhältnisse der Grundstücke aufzuführen. Bei Bedarf können städtebauliche Gebote und Baulasten aufgenommen werden.

Der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans ist ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass der Umlegungsplan von jedem eingesehen werden kann, der ein berechtigtes Interesse darlegt.

Den beteiligten Grundstückseigentümern ist gemäß § 70 BauGB ein ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan zuzustellen.

Werden Änderungen am Umlegungsplan vorgenommen, so kann die Bekanntmachung dieser Änderungen und die Zustellung des geänderten Umlegungsplans auf den Personenkreis beschränkt werden, der von der Änderung betroffen ist.

Möglich sind auch Teilumlegungspläne (§ 66 BauGB). So können Baugebiete abschnittsweise realisiert werden. Voraussetzung für die Aufstellung eines Teilumlegungsplans ist:

  • Die Gesamtberechnung muss für das ganze Umlegungsgebiet erfolgen, d.h. für alle Teilgebiete muss der gleiche Maßstab gelten.
  • Zu treffende Entscheidungen in anderen Teilen des Umlegungsgebietes dürfen den Zuteilungsgrundsätzen nicht zuwiderlaufen.
  • Der Bebauungsplan muss vor Aufstellung des Teilumlegungsplans in Kraft getreten sein.
  • Alle Eigentums- und Besitzverhältnisse sowie die Rechte an den Grundstücken des jeweiligen Teilgebiets müssen geregelt werden.

IX. In-Kraft-Treten des Umlegungsplanes (§ 71 BauGB)

Der Umlegungsplan tritt mit ortsüblicher Bekanntmachung in Kraft, in der festgestellt wird, zu welchem Zeitpunkt der Umlegungsplan unanfechtbar geworden ist. Unanfechtbar wird der Umlegungsplan wiederum, wenn

  • innerhalb eines Monats nach Zustellung der mit Rechtsbehelfsbelehrung versehenen Auszüge aus dem Umlegungsplan keine Rechtsbehelfe (Einsprüche) eingelegt wurden,
  • über eingelegte Rechtsbehelfe rechtskräftig entschieden wurde,
  • oder die Beteiligten wirksam auf einen Rechtsbehelf verzichtet haben.

Mit der Bekanntmachung über die Feststellung des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt.

Vor Eintritt der Unanfechtbarkeit kann die Umlegungsstelle räumliche Teile oder sachliche Teile des Umlegungsplanes durch Bekanntmachung (Teilinkraftsetzung) in Kraft setzen. Eine solche Teilinkraftsetzung darf sich aber nicht auf Teile auswirken, gegen die Einspruch erhoben wurde. Die betroffenen Grundstückseigentümer, die einen Rechtsbehelf eingelegt haben, sind zur Wahrung ihrer Rechte über die Teilinkraftsetzung zu unterrichten.

Nach Eintritt der Unanfechtbarkeit kann die Umlegungsstelle den Umlegungsplan noch einmal/nur noch ändern, wenn

  • der Bebauungsplan geändert wird,
  • eine rechtskräftige Entscheidung eines Gerichts die Änderung notwendig macht oder
  • die Beteiligten mit der Änderung einverstanden sind.

Mit der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit werden auch etwaige Geldleistungen fällig.

Der Umlegungsplan wird an das Grundbuchamt und die örtlich zuständige Vermessungsbehörde zum Vollzug im Grundbuch und im Liegenschaftskataster weitergeleitet.

X. Vollzug des Umlegungsplanes (§ 72)


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