Ihr Notar in Darmstadt

In Person des Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Tobias Timo Weitz (Notar in Darmstadt) stehen wir Ihnen in allen beurkundungspflichtigen Angelegenheiten engagiert und kompetent zur Verfügung.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist eine kreisfreie Großstadt mit über 150.000 Einwohnern im Regierungsbezirk Darmstadt und damit als viertgrößte Stadt Hessens das Oberzentrum Südhessens. Aufgrund seiner Technischen Universität und zahlreicher weltweit tätiger Firmen, vor allem aus der Chemie-, Pharma- und Technologiebranche, ist Darmstadt eine schnell wachsende Stadt. Inmitten einer wirtschaftlich florierenden Rhein-Main-Neckar-Region sowie durch seine unmittelbare Nähe zu Frankfurt, profitiert das moderne Darmstadt zusätzlich von einem attraktiven Umfeld. In seiner Nachbarschaft liegen Städte wie Offenbach, Hanau, Wiesbaden, Mainz, Mannheim und Heidelberg.

Bedingt hierdurch herrscht ein reger Immobilienmarkt. Gesellschaften werden gegründet, Geschäftsanteile übertragen. In allen beurkundungsbedürftigen Angelegenheiten auf den Gebieten Immobilienrecht und Gesellschaftsrecht, aber gerade auch im Familienrecht und Erbrecht, begleitet Sie unser Notar gerne. Dabei ist der Notar Träger eines öffentlichen Amtes, in dessen Erfüllung er in erster Linie die Beurkundung von Rechtsvorgängen samt zugehöriger Beratung vornimmt. Er ist verpflichtet, seine Tätigkeiten unparteiisch, also ohne Bevorzugung des einen oder anderen Vertragspartners, durchzuführen.

Zu den Tätigkeiten des Notars gehören insbesondere:

  • Beurkundungen im Grundstücksrecht, u.a.:
    • Grundstückskaufverträge (auch über noch unvermessene Teilflächen) / Kaufverträge über Teileigentum und Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen)

    Weitere Informationen zum Immobilienkauf

    Der notarielle Immobilienkaufvertrag - (k)ein Buch mit sieben Siegeln

    Der Kauf eines Eigenheimes ist in der Regel die größte Investition, die eine Privatperson im Leben vornimmt. Unter anderem aufgrund der daraus folgenden großen Bedeutung solcher Verträge bedarf ein Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung. Diese hat zunächst unter anderem eine Warnfunktion: Der Erklärende soll wegen der Bedeutung und der Risiken eines Immobilienkaufvertrages vor übereilten Bindungen geschützt werden. Weiterhin soll die Form der notariellen Beurkundung beweiskräftig klarstellen, ob und mit welchem Inhalt das Geschäft zustande gekommen ist (Beweisfunktion). Im Interesse privater Verkäufer und Käufer liegt aber vor allem die Beratungsfunktion - die notarielle Beurkundung soll eine sachkundige Beratung und Belehrung der Beteiligten sicherstellen - und eine ausgewogene Vertragsgestaltung (Besonderheiten gelten insbesondere beim Bauträgervertrag, beim Teilflächenkauf und beim Kauf aus der Insolvenz heraus; beim Kauf einer Eigentumswohnungen ist der Vertrag aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts durch weiter Regelungen zu ergänzen) durch eine neutrale Person, den Notar.

    Vor Vertragsschluss (Beurkundung) klärt der Notar den aktuellen Grundbuchstand. Vom diesem ausgehend regelt der Kaufvertrag regelmäßig vor allem

    • die eigentlichen Verkaufs- und Kauferklärung der Parteien,
    • den Kaufpreis, dessen Fälligkeit, weitergehende Zahlungsbestimmungen, die Kaufpreisfinanzierung, die Folgen einer verspäteten Kaufpreiszahlung (Verzug)
    • Regelungen zum Besitz- und Eigentumsübergang
    • den Vollzug des Kaufvertrages im Grundbuch.

    Die Kaufpreisfälligkeit wird regelmäßig von gewissen Voraussetzungen abhängig gemacht, die den lastenfreien Erwerb durch den Käufer, d.h. den Erwerb ohne im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter, die nicht übernommen werden sollen, sicherstellen. Hierzu gehört regelmäßig die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch, die den Erwerbsanspruch des Käufers während des weiteren Verfahrens bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer im Grundbuch sichert. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar herbeigeführt werden konnten, tritt die Fälligkeit des Kaufpreises aufgrund einer dann erfolgenden entsprechenden Mitteilung an die Vertragsparteien (die so genannte "Fälligkeitsmitteilung") ein und sollte der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zahlen.

    Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises zu ermöglichen, erteilt der Verkäufer dem Käufer meist Vollmacht, das noch in seinem Eigentum stehende Objekt mit Grundpfandrechten zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers zu belasten. Durch eine geeignete Vertragsgestaltung stellt der Notar sicher, dass dem Eigentümer hieraus kein Nachteil erwachsen kann.

    Mit Zahlung des Käufers geht sodann üblicherweise der Besitz auf den Käufer über. D.h., der Käufer bekommt die Schlüssel und alle Unterlagen zum Vertragsobjekt, er darf bereits einziehen, die Zähler werden abgelesen und der Käufer übernimmt fortan die laufenden Kosten.

    Der Notar sollte vom Verkäufer über den Zahlungseingang informiert werden. Natürlich kann aber auch der Käufer die Zahlung nachweisen. Im Anschluss hieran wird der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer beantragen.

    Mit Eigentumsumschreibung wird der Käufer final Eigentümer der Immobilie. Die zunächst eingetragene Vormerkung hat ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht, wenn zwischenzeitlich keine Eintragungen zugunsten Dritter erfolgt sind.

    Das vorstehende Verfahren (Kaufvertragsschluss - Sicherstellung des lastenfreien Erwerbs - Fälligkeit - Kaufpreiszahlung/Besitzübergang - Eigentumsumschreibung erst nach Kaufpreiszahlung) wird von den Beteiligten zuweilen als umständlich erachtet. Seit es den Notaren nur noch in Ausnahmefällen gestattet ist, eine Vertragsabwicklung über ein Notaranderkonto vorzunehmen, bewahrt aber nur dieses Verfahren alle Beteiligten wirksam vor riskanten Vorleistungen.

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    • Bauträgerverträge

    Weitere Informationen zum Bauträgervertrag

    Informationen zum Bauträgervertrag

    I. Der "klassische" Bauträgervertrag

    Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag über die Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück, das dem Erwerber noch nicht gehört, und die anschließende Übereignung des (dann) bebauten Immobilie an den Erwerber (kombinierter Kauf- und Werkvertrag). Bei dem Vertragsobjekt es kann sich um ein Einzelgebäude oder um eine in Sondereigentum aufgeteilte Immobilie handeln. Der Bauträger ist regelmäßig zur schlüsselfertigen Errichtung der Immobilie verpflichtet, aber auch eine Verpflichtung nur zur Teilfertigstellung zwecks Eigenausbau ist möglich.

    Auf den Bauträgervertrag finden neben dem Zivilrecht die Bestimmungen der öffentlich-rechtlichen "Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)" Anwendung. Diese verpflichtet den Bauträger, erhaltene Kaufpreisraten objektbezogen zu verwenden, und beinhaltet Informations- und Dokumentationspflichten des Bauträgers gegenüber dem Erwerber. Von der MaBV abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

    Besonderheiten gelten u.a. beim sog. "Erwerbermodell", beim sog. "Generalübernehmer- und Generalunternehmermodell" und bei sog. "Bauherren- und Fondsmodellen"

    II. Form

    Beim Bauträgervertrag ist die Pflicht zur Herstellung der Immobilie untrennbar mit der Pflicht zur Eigentumsübertragung (nach Fertigstellung) verbunden. Dies führt dazu, dass der gesamte Bauträgervertrag (sowohl die kaufvertraglichen Vereinbarungen als auch die werkvertraglichen Vereinbarungen) nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfen. Von einer künstlichen Aufspaltung (z.B. aus Kostengründen) ist aufgrund der damit verbundenen Nichtigkeitsfolge dringend abzuraten. Nur spätere Vertragsänderungen (z. B. nachträgliche Sonderwünsche des Erwerbers) können unter Umständen formfrei getroffen werden, wenn dadurch der wesentliche Vertragsinhalt nicht verändert wird.

    III. Inhalt

    Zwingender Inhalt des Bauträgervertrages ist Zwecks Bestimmung der Leistungspflichten des Bauträgers die sog. "Baubeschreibung" - dies auch dann, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluss bereits ganz/teilweise ausgeführt sind. Ergänzend werden regelmäßig Pläne beigefügt.

    Weiterer zwingender Vertragsinhalt ist der Fertigstellungstermin.

    IV. Verfahren

    Der Bauträgervertrag ist bei Beteiligung privater Käufer stets ein sog. Verbrauchervertrag. Hieraus folgt:

    • Der Vertragsentwurf, die Baubeschreibung, eine etwaige Teilungserklärung und alle anderen im Vertragsentwurf in Bezug genommenen Unterlagen müssen dem Erwerber mindestens zwei Wochen vor Beurkundung vom Notar zugesandt werden.
    • Der Bauträgervertrag muss in Gegenwart des privaten Käufers/Verbrauchers selbst oder einer Person seines Vertrauens beurkundet werden.
    • Ist der Bauträger oder sein Bevollmächtigter bei Beurkundung nicht persönlich anwesend, muss der Verbraucher ein Vertragsangebot abgeben, das der Bauträger später separat annimmt.

    Erleichterungen sind durch sogenannte "Verweisungsurkunden"/"Musterbeurkundungen" möglich, d.h. - gerade bei größeren Objekten mit mehreren Einheiten - können eine allgemeine Baubeschreibung und die Gesamtpläne in einem separaten Dokument beurkundet werden, die dem Erwerber sodann nur noch vorab zur Durchsicht und Kenntnisnahme zu übersenden ist. In den Bauträgervertrag selbst werden dann nur noch Abweichungen von der allgemeinen Baubeschreibung (Sonderwünsche) aufgenommen.

    V. Kaufpreis

    Der Erwerber schuldet dem Bauträger regelmäßig einen sog. "Pauschalfestpreis", d.h. die einzelnen Baugewerke werden nicht getrennt ausgewiesen. Insofern führen auch Änderungen in der Kalkulation nicht zu einer Anpassung des Kaufpreises.

    Den Käufer neben dem Kaufpreis noch die sog. Erwerbsnebenkosten (notarielle Beurkundung, Finanzierungskosten, Kosten der Grundbuchumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer, ferner gegebenenfalls noch Maklerkosten).

    VI. Kaufpreisfälligkeit, Abschlagszahlungen

    Herkömmlicherweise wird ein Werklohnanspruch in einer Summe bei Abnahme des vertragsgemäß errichteten Objekts fällig. Beim Bauträgervertrag gestatten das geltende Recht jedoch, dass der Bauträger bereits während Objekterrichtung abhängig vom Baufortschritt Abschlagszahlungen des Käufers (sogenannte "Baufortschrittsraten") abrechnet/entgegennimmt. Dadurch wird die dem Bauträger obliegende Vorausleistungspflicht abgeschwächt.

    Zur Absicherung der Baufortschrittsraten kommen zwei Varianten zur in Betracht: Die sogenannte "Vormerkungslösung" und die sogenannte "Bürgschaftslösung".

    1. Die Vormerkungslösung

    Bei der Vormerkungslösung ist es dem Bauträger untersagt, Zahlungen des Käufers entgegenzunehmen, bevor

    • der Bauträgervertrag wirksam geworden ist,
    • die sogenannte "Eigentumsvormerkung" / "Auflassungsvormerkung" zur Sicherung des Eigentumerwerbsanspruchs des Käufers im Grundbuch (bei Eigentumswohnungen im bereits gebildeten Wohnungs- / Teileigentumsgrundbuch) eingetragen ist, und
    • die Lastenfreistellung von Rechten (insbesondere von Erwerbs- und Bau-Finanzierungsgrundschulden des Bauträgers/Globalgrundschulden), die vor der Vormerkung noch eingetragen und vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, sichergestellt ist. Bei Globalgrundschulden sieht die MaBV in diesem Zusammenhang eine "schriftliche Freistellungsverpflichtung" der Bank vor, die dem Käufer in beglaubigter Abschrift zu übersenden ist. Darin verpflichtet sich die Gläubigerin des Bauträgers zur Löschung der Grundschuld (bei mehreren Einheiten zumindest am verkauften Gegenstand), wenn der geschuldete (also nicht notwendig der vereinbarte, sondern z.B. auch der wegen dauerhafter Mängel geminderte) Kaufpreis gezahlt ist. Kann der Bauträger das Vertragsobjekt nicht fertigstellen, kann die Bank als Voraussetzung der Freigabe / Löschung der Grundschuld die anteilige Vertragssumme verlangen, die aus dem Verhältnis zwischen dem Verkehrswert des Objekts im teilfertigen Zustand im Vergleich zum Verkehrswert des Objekts bei vollständiger Fertigstellung zu berechnen ist. Die MaBV ermöglicht bei einem "Steckenbleiben" des Bauvorhabens anstelle der Freistellung des Objekts auch die Rückzahlung der bereits erbrachten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Objekts durch die Bank. In diesem Fall erwirbt der Käufer also kein teilfertiges Eigentum, sondern das Eigentum verbleibt beim Bauträger/Insolvenzverwalter und der Käufer erhält lediglich eine Erstattung der erbrachten Zahlungen, gedeckelt auf den anteiligen Wert des Objekts.

    Das Vorliegen aller vorstehenden Fälligkeitsvoraussetzungen teilt der Notar den Beteiligten per sog. "Fälligkeitsbescheinigung" / "Fälligkeitsmitteilung" mit. Ab diesem Zeitpunkt sind die Baufortschrittsraten entsprechend dem Baufortschritt zu zahlen, wenn auch die unmittelbar durch den Bauträger nachzuweisende Baugenehmigung / Baugenehmigungsfreiheit vorliegt.

    2. Die Bürgschaftslösung

    Eine schnellere Alternative ist die Stellung einer Bankbürgschaft durch den Bauträger, so dass er die entsprechenden Baufortschrittsraten bereits vor Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen entgegennehmen darf.

    Die Bankbürgschaft muss - bei weiter Auslegung - "alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte" sichern. Umfasst sind insbesondere auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Mängelbeseitigung bzw. Vorschussleistung hierfür vor Abnahme, Ansprüche auf Rückzahlung des Kaufpreises bei nichtigen Bauträgerverträgen oder nach einem Rücktritt vom Bauträgervertrag etc.

    Die Bürgschaft muss bis zum Erreichen der vorstehenden Fälligkeitsvoraussetzungen und bis zum Erreichen des entsprechenden Baufortschritts bestehen bleiben. Sie kann nur insgesamt gegen die oben beschriebene Grundbuchsicherheit ausgetauscht werden - und dies auch nur, wenn der Sicherheitenaustausch bereits im Bauträgervertrag vorgesehen ist. Er kann auch in umgekehrter Richtung erfolgen.

    3. Ratenplan

    Der gesetzlich vorgegebene Ratenplan enthält Höchstsätze in Abhängigkeit vom Umfang der bereits erbrachten Bauleistungen. Sie dürfen auch dann nicht überschritten werden, wenn der Aufwand für das entsprechende Gewerk deutlich höher ist als die prozentuale Vorgabe, welche die gesetzlichen Bestimmungen (der MaBV) vorgeben. Die MaBV sieht insgesamt 13 Gewerke vor, die durch den Bauträger in höchstens sieben Ratenpaketen bzw. sieben Einzelraten nach den Bestimmungen des Bauträgervertrages fällig gestellt werden können.

    Im Einzelnen sieht die MaBV Folgendes vor:

    30 % nach Beginn der Erdarbeiten (die bloße Einrichtung der Baustelle oder der Abriss bestehender Baulichkeiten genügt nicht)

    28 % nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmererarbeiten (d.h. ohne Dacheindeckung

    5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen (ohne Fallrohre)

    2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen (d.h. ohne Heizkörper und Thermostate)

    2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen (Anschlüsse und Leitungen ohne Sanitärgegenstände selbst)

    2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen (Stromleitungen in Wand und Decke ohne Lichtschalter, Steckdosen und Lampen)

    7 % für Fenstereinbau samt Verglasung (inkl. Terrassen- und Balkontüren/ohne Eingangstür)

    4,2 % für den Innenputz, ausgenommen die Beiputzarbeiten (inkl. Trockenbauarbeite, ohne Fenster- und Türeneinbau)

    2,1 % für den Estrich (d.h. ohne Fußbodenbeläge)

    2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

    8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

    2,1 % für die Fassadenarbeiten (inkl. Außenputz, Regenfallrohre, etwaiger Vollwärmeschutz)

    3,5 % nach vollständiger Fertigstellung (inkl. Außenanlagen samt Wegen, Zäunen, Beseitigung etwaiger bei Abnahme festgestellter, wesentlicher Mängel).

    Zur Anforderung einer aus den vorstehenden Teilbeträgen zusammengesetzten Rate gemäß Bauträgervertrag genügt die schlichte Mitteilung des Bauträgers ohne formellen Nachweis (beispielsweise durch eine Bautenstandsbescheinigung des Architekten). Dem Erwerber muss bis zur Zahlung jedoch ausreichend Zeit zur Prüfung bleiben, ob die Angaben des Bauträgers zutreffen.

    Zeigen sich bei einzelnen Gewerken bereits während der Bauzeit Mängel, kann der Erwerber insoweit schon bei Anforderung einzelner Raten Zurückbehaltungsrechte geltend machen.

    4. Absicherung des Fertigstellungsrisikos

    Bei Verbraucherverträgen (Verträgen zwischen einem Bauträger und einem Verbraucher) über die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks muss gemäß § 632a Abs. 3 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel geleistet werden - in Höhe von 5 % des Gesamtvergütungsanspruchs. Erhöht sich zu einem späteren Zeitpunkt der Vergütungsanspruch als Folge von Änderungen oder Ergänzungen um mehr als 10 %, ist eine Zusatzsicherheit in Höhe von 5 % des zusätzlichen Werklohns zu leisten.

    Die Sicherheitsleistung kann z.B.

    • durch eine Garantie oder Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts oder Kreditversicherers, oder
    • (auf Verlangen des Unternehmers) durch entsprechenden Einbehalt des Erwerbers von der ersten Rate (also von der 30 %igen Baubeginnsrate).

    Der Einbehalt von 5 % des Kaufpreises wird fällig bzw. die Rechte aus der Bürgschaft erlöschen

    • mit vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung,
    • wenn das Vertragsobjekt zwar ohne wesentliche Mängel, aber nicht rechtzeitig fertiggestellt wurde und die Verzögerung vom Veräußerer nicht zu vertreten ist.

    VII. Kaufpreisfinanzierung

    Wie bei anderen Immobilienkaufverträgen auch, wird der Erwerber für die Zahlung des Kaufpreises in den meisten Fällen ein Darlehen aufnehmen und dieses durch eine Grundschuld auf dem Bauträgerobjekt absichern wollen. Hierzu erteilt der Bauträger dem Erwerber üblicherweise eine Kaufpreisfinanzierungs- und Belastungsvollmacht. Der Notar stellt durch eine geeignete Vertragsgestaltung sicher, dass der Bauträger hierdurch keinen Nachteil erlangt.

    Fordert der Bauträger Raten gegen Stellung einer Bürgschaft ab, wird die finanzierende Bank des Erwerbers, solange eine Grundbucheintragung noch nicht möglich ist, vom Käufer die Abtretung seiner etwaigen Rückzahlungsansprüche und die Übergabe der diese Rückzahlungsansprüche sichernden Bürgschaft verlangen.

    VIII. Eigentumsübertragung

    Die Eigentumsumschreibung erfolgt - wie bei anderen Immobilienkaufverträgen auch - erst, wenn der Bauträger/Verkäufer den geschuldeten (ggf. wegen nicht zu beseitigender Baumängel geminderten) Kaufpreis erhalten hat.

    Dies kann - alternativ - wie folgt abgesichert werden:

    • Die Einigung über den Übergang des Eigentums (die sogenannte "Auflassung") wird zwar bereits im Bauträgervertrag erklärt, der Notar wird aber angewiesen, den Vollzug im Grundbuch (die Eigentumsumschreibung) erst zu veranlassen, wenn ihm der Bauträger die Zahlung schriftlich bestätigt hat (wozu der Bauträger verpflichtet ist) oder aber der Käufer die Zahlung (z.B. durch Bankbestätigung) nachgewiesen hat.
    • Die Auflassung wird in einer separaten Urkunde, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält, erklärt.

    IX. Abnahme und Sachmängel

    Nach Werkvertragsrecht ist eine Abnahme der Werkleistungen des Bauträgers erforderlich.

    Die Abnahme beinhaltet die tatsächliche Übergabe des Objekts sowie die Erklärung des Erwerbers, dass dieser die Leistung des Bauträgers vorbehaltlich der bereits gerügten oder während der Gewährleistungsfrist noch zu rügenden Mängel als vertragsgemäß anerkennt. In Bauträgerverträgen wird regelmäßig eine schriftliche Abnahme, d.h. eine Abnahme durch "Abnahmeprotokoll" vereinbart.

    Bei Abnahmereife (Fertiggestellt ohne wesentliche Mängel) kann der Bauträger dem Erwerber eine angemessene Frist zur Abnahme setzen, nach deren Ablauf das Objekt als abgenommen gilt.

    Bei Eigentumswohnungen werden üblicherweise das Sondereigentum (die jeweilige Wohnung) und das Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Außenanlagen, Fassade, Heizung etc.) getrennt abgenommen, teilweise auch für Teilgewerke. Entsprechendes gilt bei Mehrhausanlagen für diejenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die sich nur im Bereich des jeweiligen Bauabschnitts befinden.

    Die Rechtsfolgen der Abnahme sind:

    • Die Herstellungsphase endet; stattdessen beginnt - aus Gründen der Verjährung der Gewährleistungsansprüche von großer Wichtigkeit - die Gewährleistungsphase.
    • Die Gefahr der Verschlechterung des Objekts geht auf den Erwerber über.
    • Es tritt eine Umkehr der Beweislast für alle erst künftig gerügten Mängel ein.

    Kennt der Erwerber Mängel bei der Abnahme, behält sich diesbezüglich aber keine Rechte vor, bleibt ihm nur der Anspruch auf Schadenersatz in Geld bei Verschulden des Bauträgers.

    Besonderheiten gelten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum.

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    • Immobilienverkäufe in der Zwangsversteigerung / Insolvenz
    • Immobilienübertragungen bei Trennung und Scheidung
    • Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen
    • Übergabeverträge
    • Verträge im Erbbaurecht
    • Nießbrauchsrecht

    Weitere Informationen zum Nießbrauchrecht

    Das Nießbrauchrecht – Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Regelungen zum Nießbrauch an Immobilien und regelmäßige abweichende Regelungen in Notarverträgen

    1. Der Inhalt des Nießbrauchrechts

    Der Immobiliennießbrauch ist das Recht, die Nutzungen einer im Eigentum einer anderen Person stehenden Immobilie (§ 1030 Abs. 1 BGB) und des Zubehörs (§ 1031 BGB) zu ziehen, z.B. die Miet-/Pachteinnahmen. Der Nießbrauchberechtige kann die Immobilie aber auch selbst nutzen (z.B. bewohnen). Der Nießbraucher ist zum Besitz der Sache berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB). Dabei sollte das Nießbrauchrecht sollte zur Absicherung des berechtigten stets nicht nur schuldrechtlich, sondern auch dinglich vereinbart und - als dann dingliches Recht - in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Hierzu bedarf es mindestens der notariellen Beglaubigung (Bewilligung und Antrag in der Form des § 29 GBO).

    Der Nießbraucher hat bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren (§ 1036 Abs. 2 BGB). Der Nießbraucher ist hingegen nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern (§ 1037 BGB). Er kann den Zustand der Sache auf seine Kosten durch Sachverständige feststellen lassen. Das gleiche Recht steht auch dem Eigentümer zu (§ 1034 BGB).

    Der Nießbraucher erwirbt das Eigentum auch an solchen Früchten, die er den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zuwider oder die er deshalb im Übermaß zieht, weil dies infolge eines besonderen Ereignisses notwendig geworden ist. Er ist jedoch, unbeschadet seiner Verantwortlichkeit für ein Verschulden, verpflichtet, den Wert der Früchte dem Eigentümer bei der Beendigung des Nießbrauchs zu ersetzen und für die Erfüllung dieser Verpflichtung Sicherheit zu leisten. Sowohl der Eigentümer als der Nießbraucher kann verlangen, dass der zu ersetzende Betrag zur Wiederherstellung der Sache insoweit verwendet wird, als es einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Wird die Verwendung zur Wiederherstellung der Sache nicht verlangt, so fällt die Ersatzpflicht weg, soweit durch den ordnungswidrigen oder den übermäßigen Fruchtbezug die dem Nießbraucher gebührenden Nutzungen beeinträchtigt werden (§ 1039 BGB).

    Als “Kehrseite” der Nutzungsziehung sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm (nur) insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 BGB). Diese Regelung ist jedoch dispositiv und erfährt beispielsweise dann oftmals eine Änderung durch die Beteiligten bei Bestellung des Nießbrauchrechts, wenn die Elterngeneration eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an eine jüngere Generation übergibt, im Gegenzug aber durch Bestellung eines Nießbrauchrechts ohne größere Lasten im Alter abgesichert sein soll. Umgekehrt wird aber oft auch das genaue Gegenteil vereinbart: Da dem Nießbrauchberechtigten der Besitz und die Nutzungen zustehen, soll dieser über die gewöhnliche Unterhaltung der Sache hinaus Verpflichtungen übernehmen.

    Wird die Sache zerstört oder beschädigt oder wird eine außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung der Sache oder eine Vorkehrung zum Schutze der Sache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Nießbraucher dem Eigentümer unverzüglich Anzeige zu machen. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt (§ 1042 BGB).

    Nimmt der Nießbraucher eines Grundstücks eine erforderlich gewordene außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung selbst vor, so darf er zu diesem Zwecke innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft auch Bestandteile des Grundstücks verwenden, die nicht zu den ihm gebührenden Früchten gehören (§ 1043 BGB). Nimmt der Nießbraucher eine erforderlich gewordene Ausbesserung oder Erneuerung der Sache nicht selbst vor, so hat er dem Eigentümer die Vornahme und die Verwendung der in § 1043 BGB bezeichneten Bestandteile des Grundstücks zu gestatten (§ 1044 BGB).

    Weiterhin hat der Nießbraucher die Sache (Immobilie) für die Dauer des Nießbrauchs gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf seine Kosten unter Versicherung zu bringen, wenn die Versicherung einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Die Versicherung ist so zu nehmen, dass die Forderung gegen den Versicherer dem Eigentümer zusteht. Ist die Sache bereits versichert, so fallen die für die Versicherung zu leistenden Zahlungen dem Nießbraucher für die Dauer des Nießbrauchs zur Last, soweit er zur Versicherung verpflichtet sein würde (§ 1045 BGB). Neben der Versicherungspflicht ist der Nießbraucher dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie die auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen (§ 1047 BGB). Auch mit Blick auf diese gesetzlichen Regelungen werden jedoch oft abweichende Regelungen getroffen. Die Versicherungspflicht wird in den vorstehend bereits genannten Fällen der vorweggenommenen Erbfolge oft dem Eigentümer übertragen. Andererseits entspricht es oftmals auch dem Interesse der Beteiligten, dass der besitz- und nutzungsberechtige Nießbrauchnehmer auch die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, und die zivilrechtlichen Lasten trägt.

    Ist ein Grundstück samt Inventar Gegenstand des Nießbrauchs, so kann der Nießbraucher über die einzelnen Stücke des Inventars innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft verfügen. Er hat für den gewöhnlichen Abgang sowie für die nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft ausscheidenden Stücke Ersatz zu beschaffen; die von ihm angeschafften Stücke werden mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum desjenigen, welchem das Inventar gehört. Übernimmt der Nießbraucher das Inventar zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei der Beendigung des Nießbrauchs zum Schätzwert zurückzugewähren, so findet die Vorschrift des § 582a BGB entsprechende Anwendung (§ 1048 BGB).

    Macht der Nießbraucher Verwendungen auf die Sache, zu denen er nicht verpflichtet ist, so bestimmt sich die Ersatzpflicht des Eigentümers nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Der Nießbraucher ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, wegzunehmen (§ 1049 BGB).

    Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, welche durch die ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, hat der Nießbraucher nicht zu vertreten (§ 1050 BGB).

    Wird durch das Verhalten des Nießbrauchers die Besorgnis einer erheblichen Verletzung der Rechte des Eigentümers begründet, so kann der Eigentümer Sicherheitsleistung verlangen (§ 1051 BGB).

    Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung (§ 1065 BGB).

    Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben. Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden. Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten (§ 1066 BGB).

    Trifft ein Nießbrauch mit einem anderen Nießbrauch oder mit einem sonstigen Nutzungsrecht an der Sache dergestalt zusammen, dass die Rechte nebeneinander nicht oder nicht vollständig ausgeübt werden können, und haben die Rechte gleichen Rang, so findet die Vorschrift des § 1024 BGB Anwendung (§ 1060 BGB).

    2. Beendigung

    Der Nießbrauch erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers. Steht der Nießbrauch einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so erlischt er mit dieser (§ 1061 BGB).

    Wird der Nießbrauch an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft aufgehoben, so erstreckt sich die Aufhebung im Zweifel auf den Nießbrauch an dem Zubehör (§ 1062 BGB).

    Der Nießbraucher ist verpflichtet, die Sache nach der Beendigung des Nießbrauchs dem Eigentümer zurückzugeben. Bei dem Nießbrauch an einem landwirtschaftlichen Grundstück finden die Vorschriften des § 596 Abs. 1 BGB und des § 596a BGB , bei dem Nießbrauch an einem Landgut finden die Vorschriften des § 596 Abs. 1 BGB und der §§596a, 596b BGB entsprechende Anwendung.

    Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 BGB und der §§ 566c bis 566e, 567b BGB entsprechende Anwendung. Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde. Der Mieter oder der Pächter ist berechtigt, den Eigentümer unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung darüber aufzufordern, ob er von dem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Die Kündigung kann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen (§ 1056 BGB).

    3. Übertragbarkeit / (Ver-)Pfändbarkeit des Nießbrauchrechts

    Der Nießbrauch ist grundsätzlich nicht übertragbar. Die Ausübung des Nießbrauchs kann jedoch, soweit die Beteiligten keine abweichenden Regelungen treffen, einem anderen überlassen werden.

    Steht ein Nießbrauch einer juristischen Person zu, so ist der Nießbrauch abweichend von vorstehendem Grundsatz nach Maßgabe der folgenden Vorschriften übertragbar:

    1. Geht das Vermögen der juristischen Person auf dem Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen anderen über, so geht auch der Nießbrauch auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, dass der Übergang ausdrücklich ausgeschlossen ist.
    2. Wird sonst ein von einer juristischen Person betriebenes Unternehmen oder ein Teil eines solchen Unternehmens auf einen anderen übertragen, so kann auf den Erwerber auch ein Nießbrauch übertragen werden, sofern er den Zwecken des Unternehmens oder des Teils des Unternehmens zu dienen geeignet ist. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, wird durch eine Erklärung der zuständigen Landesbehörde festgestellt. Die Erklärung bindet die Gerichte und die Verwaltungsbehörden. Die Landesregierungen bestimmen durch Rechtsverordnung die zuständige Landesbehörde. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.

    Einer juristischen Person steht eine rechtsfähige Personengesellschaft gleich (§ 1059a BGB).

    Ein Nießbrauch kann auf Grund der Vorschrift des § 1059a BGB weder gepfändet noch verpfändet noch mit einem Nießbrauch belastet werden (§ 1059b BGB).

    Im (nach Vorstehendem seltenen) Falle des Übergangs oder der Übertragung des Nießbrauchs tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Berechtigten in die mit dem Nießbrauch verbundenen Rechte und Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer ein. Sind in Ansehung dieser Rechte und Verpflichtungen Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten getroffen worden, so wirken sie auch für und gegen den Erwerber. Durch den Übergang oder die Übertragung des Nießbrauchs wird ein Anspruch auf Entschädigung weder für den Eigentümer noch für sonstige dinglich Berechtigte begründet (§ 1059c BGB).

    Hat der bisherige Berechtigte das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so sind nach der Übertragung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566 bis 566e, 567a und 567b BGB entsprechend anzuwenden (§ 1059d BGB).

    Steht ein Anspruch auf Einräumung eines Nießbrauchs einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten die Vorschriften der §§1059a bis 1059d BGB entsprechend (§ 1059e BGB).

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    • Wohnrecht / Wohnungsrecht
    • Reallasten
    • beschränkt persönliche Dienstbarkeiten / Grunddienstbarkeiten
    • Bestellung von Grundschulden und Hypotheken

    Weitere Informationen zur Grundschuld / Grundschuldbestellung

    Informationen zur Grundschuld und zur Grundschuldbestellung

    I. Allgemeines

    Eine Bank verlangt für größere Darlehen regelmäßig Sicherheiten.

    Grundschulden sind sogenannte Grundpfandrechte, d.h. Pfandrechte zur Absicherung von Darlehen an Grundbesitz - dem bevorzugten Sicherungsgegenstand eines jeden Gläubigers. Sie ermöglichen dem Grundschuldgläubiger (der Darlehen gewährenden Bank, Sparkasse, Bausparkasse, Versicherung oder auch Privatperson) die Verwertung des (Pfand-)Grundbesitzes für den Fall, dass das gewährte Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt wird - namentlich die Zwangsversteigerung. Ohne Bestellung einer Grundschuld müsste der Gläubiger mühsam Klage erheben und aus dem dann rechtskräftigen Zahlungsurteil die Zwangsvollstreckung gegen den Darlehensschuldner / Kreditnehmer betreiben.

    Bei der Bestellung von Grundschulden sind zwei Arten von Grundschulden zu unterscheiden

    • die Briefgrundschuld und
    • die Buchgrundschuld.

    Die Buchgrundschuld existiert nach Eintragung ausschließlich im Grundbuch. Über eine Briefgrundschuld wird nach Eintragung durch das Grundbuchamt ein Grundschuldbrief erteilt. Hauptvorteil der Briefgrundschuld ist die Erleichterung von Abtretungen. Der Nachteil einer Briefgrundschuld liegt in den geringfügig höheren Kosten und im Risiko eines Briefverlustes - in diesem Fall muss vor einer etwaigen späteren Löschung ein mit zusätzlichen Kosten verbundenes und zeitaufwendiges Aufgebotsverfahren durchgeführt werden.

    Maßgeblich für die Verwertbarkeit der Grundschuld für den jeweiligen Gläubiger ist ihr Rang im Grundbuch. Daher ist jeder Gläubiger bestrebt, dass die zu seinen Gunsten bestellte Grundschuld im Grundbuch den ersten Rang erhält. Ist dies möglich, verschlechtern sich zwangsläufig die Darlehenskonditionen.

    Für den Darlehensnehmer wichtiger als die Grundschuld sind die Inhalte des Darlehensvertrages, namentlich die dort vereinbarte Darlehenshöhe, die dortigen Darlehenszinsen und die dortigen Vereinbarungen zu den Rückzahlungsbedingungen, zur Laufzeit, zur Kündbarkeit etc. Denn: Die unmittelbaren Leistungspflichten des Darlehensnehmers gegenüber dem Gläubiger ergeben sich ausschließlich nach den im Darlehensvertrag / Kreditvertrag, während die Grundschuld nur der Sicherheit der Bank dient.

    Eine Grundschuld kann "auf Vorrat" bestellt werden; meist wird sie aber zur Kaufpreisfinanzierung oder zur Finanzierung größerer baulicher Maßnahmen, zuweilen auch Immobilienferner Investitionen, bestellt.

    Im Gegensatz zu den Darlehensverträgen, deren Sicherung die Grundschulden dienen, bedarf die Bestellung von Grundschulden der notariellen Beurkundung, wenn sie (wie üblich) eine Unterwerfung des Grundschuldbestellers / Schuldners/Sicherungsgebers unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie und / oder in das gesamte sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers enthalten. Anderenfalls genügt die Beglaubigung der Unterschriften des Bestellers durch den Notar gegenüber dem Grundbuchamt.

    Die Auszahlung der Darlehensmittel durch den Gläubiger erfolgt regelmäßig erst, wenn der Gläubiger ausreichend abgesichert ist. Einigen Banken und bei kleineren Darlehensbeträgen genügt in diesem Zusammenhang, dass die notarielle Bestellung der Sicherungsgrundschuld (die Beurkundung) erfolgt ist und sie eine Ausfertigung der Bestellungsurkunde übersandt erhalten haben, so dass diese gegenüber dem Kreditinstitut bindend wurde. Meist verlangen Gläubiger vor Auszahlung jedoch den Nachweis der Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs. Alternativ wird allenfalls eine Rangbescheinigung des Notars akzeptiert, wenn der Notar die Grundschuld bereits zur Eintragung vorgelegt und sich davon überzeugt hat, dass keine Eintragungshindernisse entgegenstehen. Eine solche Rangbescheinigung ist jedoch kostenpflichtig.

    Probleme ergeben sich vor allem, wenn das zu belastende Flurstück im Grundbuch noch gar nicht existiert (z.B. beim Kauf einer noch unvermessenen Teilfläche). Da das gekaufte (Teil-)Grundstück rechtlich erst dann existiert, wenn die Teilfläche im Grundbuch als selbständiges Grundstück eingetragen wurde, ist die Eintragung einer Grundschuld an dieser Teilfläche in solchen Fällen (noch) nicht möglich. Manche Banken begnügen sich in diesem Fall damit, dass der Käufer der (Teil )Fläche ihnen zunächst - bis zur Bildung des Grundstücks im Grundbuch und Eintragung der Grundschuld - den per Kaufvertrag erworbenen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der (Teil-)Fläche abtritt/verpfändet. Diese Verpfändung wird dann im Rahmen der Grundschuldbestellung durch den Notar mit vorgenommen und bei der Teilflächenauflassungsvormerkung des Käufers im Grundbuch vermerkt. Ob sich der jeweilige Gläubiger mit diesem Vorgehen einverstanden erklärt, sollte unbedingt frühzeitig - vor Beurkundung der Grundschuld - mit dem ins Auge gefassten finanzierenden Kreditinstitut abgeklärt werden.

    Im Standardfall der Grundschuldbestellung zur Finanzierung des Kaufs des zu belastenden Grundstücks erfolgt die Auszahlung des Darlehens in aller Regel erst nach Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (siehe oben). Hier stellt sich das Problem, dass in notariellen Kaufverträgen regelmäßig vereinbart wird, dass der Eigentumswechsel auf den Käufer erst dann erfolgt/erfolgen darf, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde, der Käufer die Darlehensmittel aber zur Begleichung des Kaufpreises zwingend benötigt, die Eintragung der Grundschuld als Voraussetzung der Auszahlung aber erst bewirken kann, wenn er Eigentümer des zu erwerbenden Grundstücks ist. Diese Problematik kann durch Bestellung einer sog. Belastungsvollmacht gelöst werden. Dabei bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer noch zu Zeiten des Eigentums des Verkäufers die Finanzierungsgrundschuld zu bestellen. Der Notar stellt dabei durch eine geeignete Gestaltung der Vollmacht sicher, dass dies dem Verkäufer auch bei einem Scheitern des Kaufvertrages nach Eintragung der Grundschuld nicht zum Nachteil gereichen kann.

    Bei Rückzahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld grundsätzlich unverändert bestehen. Dies hat zum Vorteil, dass eine nicht mehr valutierende (d.h. keine Darlehensschuld mehr sichernde) Grundschuld - kostensparend - zur Absicherung eines neuen Kredites wiederverwendet (neu "aufgeladen" / revalutiert) werden kann, wenn der Grundstückseigentümer die Grundschuld nicht zwischenzeitlich löschen lässt.

    Zur Löschung einer Grundschuld bedarf es einer notariell zu beglaubigenden Löschungsbewilligung des Gläubigers und eines Löschungsantrag des Grundstückseigentümers und/oder der Gläubigers. Um sich den Vorteil der Revalutierung und damit Kostenersparnis im Falle weiterer Darlehen zu sichern, erfolgt eine Löschung oftmals aber erst bei einem Verkauf des Belastungsobjektes. Selbst dann können aber die Löschungskosten und die Kosten einer erneuten Grundschuldbestellung vermieden werden, wenn

    • der Käufer den Kauf über dieselbe Bank wie der bisherige Eigentümer finanziert und daher die schon eingetragene Grundschuld zur Absicherung des eigenen Darlehens übernimmt, oder
    • der Käufer die Grundschuld samt der noch abgesicherten Darlehensverbindlichkeiten in Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt.

    Auch möglich ist, dass die bestehende Grundschuld an den Gläubiger des Käufers abgetreten wird.

    II. Zum Ablauf der Grundschuldbestellung und Inhalt einer Grundschuldbestellungsurkunde

    Bei einer Grundschuld handelt es sich um einen Vertrag, die in der Regel zwischen (Grundstücks-)Eigentümer („Besteller“) und Kreditinstituten („Gläubigern“) geschlossen wird. Zur Beurkundung beim Notar sind üblicherweise jedoch nur der Besteller und etwaige weitere persönlich haftende Personen zugegen, der/die den Grundbesitz bzw. das gesamte eigene sonstige Vermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft/unterwerfen. Diese bedeutende Erklärung führt zur Beurkundungspflichtigkeit der Grundschuldbestellung. Für den Gläubiger Bank wird die Grundschuld durch vorbehaltlose Entgegennahme der Grundschuld bindend.

    Der Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde ist meist derselbe, wobei jede Bank hinsichtlich der genauen Formulierung dieser Inhalte ihr eigenes, kaum abzuänderndes Grundschuldmuster verwendet. Die wichtigsten Inhalte, die der Notar gerne erläutert, sind:

    1. Die Grundschuldzinsen

    Die vom Darlehensnehmer zu zahlenden Darlehenszinsen ergeben sich ausschließlich aus dem Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmer/Grundschuldbesteller und Gläubiger. Die Verunsicherung unerfahrener Beteiligter ist aber dennoch groß, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde plötzlich Zinsen auftauchen, die deutlich höher als diese Zinsen sind, namentlich zwischen 12% und 23% liegen.

    Diesbezügliche Verunsicherungen und Bedenken sind jedoch leicht zu zerstreuen. Die gegenüber den tatsächlich vereinbarten Darlehenszinsen weit höheren "dinglichen Grundschuldzinsen" haben lediglich folgende Ziele:

    • Sie ermöglichen eine flexible „Revalutierung“ der Grundschuld durch Aufnahme eines neuerlichen Darlehens auch dann, wenn - was angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase zu erwarten ist - die für ein künftiges Darlehen zu entrichtenden Zinsen deutlich höher sind als die derzeit vereinbarten oder aber nach Ablauf der Zinsfestschreibung höhere Konditionen unvermeidlich sind.
    • Sie dienen der Erweiterung des Sicherungsumfanges der Grundschuld und nicht etwa der Erweiterung der (Zins )Schuld des Bestellers/Darlehensnehmers gegenüber dem Gläubiger.

    2. Die Unterwerfung des jeweiligen Grundstückseigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung

    Die allermeisten Grundschuldbestellungsurkunden enthalten eine Klausel, nach der sich der Besteller (Grundstückseigentümer) der sofortigen Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz unterwirft. Meist ist ferner eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers enthalten.

    Hierdurch wird dem Gläubiger ein langwieriges Gerichtsverfahren zur Erwirkung eines vollstreckbaren Urteils erspart, sollte der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommen. Einerseits ist die Grundschuld von vornherein ein Pfandrecht an einem bestimmten Vermögensgegenstand, so dass die Eintragung eines Pfandrechtes im Rahmen einer Zwangsmaßnahme überflüssig ist. Andererseits entsteht durch die Unterwerfungserklärung eine vollstreckbare Grundschuld. Diese ersetzt ein Gerichtsurteil. Der Grundschuldgläubiger kann sofort unmittelbar aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung in das Grundstück betreiben.

    Es sei klargestellt, dass der Grundschuldgläubiger (Bank) aus der vollstreckbaren Grundschuld an sich jederzeit die Zwangsvollstreckung in den verpfändeten Grundbesitz betreiben könnte. Solange allerdings der Schuldner seine Verpflichtungen aus dem Darlehensverhältnis erfüllt, also Zins- und Tilgung vertragsgemäß erbringt, verstößt die Zwangsvollstreckung gegen die Zweckerklärung; der Schuldner kann und muss in diesem Fall erfolgreich Vollstreckungsgegenklage erheben. Die Kosten eines solchen Verfahrens hätte die Bank zu tragen.

    3. Die Sicherungszweckerklärung

    Eine weitere besonders wichtige Regelung in der Grundschuldbestellungsurkunde ist die Abrede über den Sicherungszweck (auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt).

    Die Sicherungsabrede regelt, welche Forderungen im Einzelnen durch die Grundschuld abgesichert sind. Sie stellt also gewissermaßen die Verbindung zwischen der Grundschuld als Sicherheist und deren Inhalt, dem Darlehensvertrag, dar. Nur wenn ein Darlehen in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wurde, kann die Bank aus der Grundschuld vollstrecken - namentlich, wenn der Schuldner die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht einhält.

    Um Probleme zu vermeiden, enthalten die von den Banken / Sparkassen / Bausparkassen / Versicherungsgesellschaften vorformulierten Sicherungsvereinbarungen regelmäßig einen sehr umfassenden Sicherungszweck - etwa dahingehend, dass alle Ansprüche aus der gesamten Geschäftsverbindung - gleich aus welchem Rechtsgrund - abgesichert werden. Ist nicht gewünscht, dass eine bestimmte Verbindlichkeit in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wird, kann dies gesondert vereinbart werden.

    Problematisch ist eine solch weite Sicherungsvereinbarung, wenn die Grundschuld nicht (nur) für eigene Verbindlichkeiten des Eigentümers, sondern (auch) für Schulden Dritter Sicherheit gewährleisten soll. Hier ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, dass sein Grundbesitz nicht nur für eine konkrete Darlehensschuld, sondern auch für alle künftigen sonstigen Verbindlichkeiten des Darlehensnehmers haften soll. Hier ist also auf eine konkrete Sicherungsvereinbarung zu achten.

    4. Die Abtretung von Rückgewähransprüchen

    Eine in einer Grundschuldbestellungsurkunde enthaltene Klausel zur Abtretung der Rückgewähransprüche dient in erster Linie der Sicherung des Aufrückens der nachrangigen Grundschuldgläubiger im Rang.

    END Faq
  • Beurkundungen städtebaulicher Verträge (soweit beurkundungspflichtig)
  • Beurkundungen im Erbrecht / Nachlassrecht sowie im Bereich vorweggenommene Erbfolge, u.a.:
    • Testamente (Einzeltestamente, gemeinschaftliche Testamente inkl. "Berliner Testamente", Behindertentestamente, Patchwork-Testament, Bedürftigentestament)
    • Nachlassverteilung / Nachlassauseinandersetzung
    • Vermächtnis
    • Erbvertrag
    • Schenkungsvertrag / Übergabevertrag
    • Erbverzicht / Pflichtteilsverzicht
    • Erbscheinsantrag
    • Testamentsvollstreckung
    • Erbschaftskauf
  • Beurkundungen im Familienrecht, u.a.:
    • Eheverträge
    • Trennungsvereinbarungen / Scheidungsfolgenvereinbarungen (Scheidungsvereinbarungen, Scheidungsverträge)
    • Partnerverträge
    • Generalvollmachten / Vorsorgevollmachten / Betreuungsverfügungen / Patientenverfügungen
    • Adoption
  • Beurkundungen im Gesellschaftsrecht
    • Gesellschaftsgründungen / Gründungen von GmbH, GmbH & Co. KG, GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts / BGB-Gesellschaft), AG (Aktiengesellschaften) etc.
    • Übertragung von Geschäftsanteilen (Anteilsübertragungen)
    • Handelsregisteranmeldungen
    • Gesellschafterbeschlüsse
    • Unternehmensverkäufe
    • Umgestaltungen / Umwandlung von Gesellschaften (Verschmelzung; Spaltung, Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung, Vermögensübertragung, Formwechsel)
  • Beglaubigungen aller Art
  • Vollstreckbare Urkunden
  • Schlichtungs- und Schiedstätigkeit

Mit der Beurkundung der jeweiligen Angelegenheit verbunden ist die vorbereitende Beratung durch den Notar, das Erstellen von Entwürfen und die Vertragsabwicklung nach Abschluss der Beurkundung.

Die Abrechnung der notariellen Tätigkeit erfolgt auf Basis des Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Die Rahmenbedingungen für sämtliche Tätigkeiten des Notars - das Berufsrecht der Notare und die Vorschriften zur Regelung des Beurkundungsverfahrens - sind vor allem in der Bundesnotarordnung (BNotO), in der Dienstordnung für Notarinnen und Notare (DONot) und im Beurkundungsgesetz (BeurkG) geregelt. Weitere interessante Informationen finden Sie auf der Seite der Bundesnotarkammer.

Sie kennen uns noch nicht und haben uns im Internet bei der Suche nach "Notar Darmstadt", "Darmstadt Notar" oder anderen Suchbegriffen gefunden? Lernen Sie uns persönlich kennen! Wir beraten Sie individuell und helfen Ihnen gerne, auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung die für die Beteiligten beste Lösung zu finden.

Ich freue mich auf eine gute Zusammenarbeit!

Dr. Tobias Timo Weitz

Notar Darmstadt

 
 Notar Darmstadt

 

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