Immobilienrecht

Ob Sie einen Grundstückkaufvertrag, Hauskauf, Wohnungskauf/Kauf einer Eigentumswohnung oder Bauträgerkaufvertrag beurkunden wollen, eine Immobilie in Wohnungseigentum aufteilen möchten, eine Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ändern müssen, die Übertragung/Schenkung einer Immobilie (z.B. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder im Zusammenhang mit einer Scheidung) beabsichtigen oder ein Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht, im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht notarielle Unterstützung benötigen oder einen Nießbrauch, eine Dienstbarkeit, eine Grundschuld bzw. ein anderes Recht im Grundbuch eintragen lassen möchten: Als Notar in Darmstadt ist Herr Notar Dr. Weitz in allen beurkundungsbedürftigen Angelegenheiten des Immobilienrechts Ihr zuverlässiger Ansprechpartner.

Weitere Informationen zum Immobilienkauf

Immobilienkaufverträge verstehen

Der Kauf oder auch Verkauf einer Immobilie ist schon mit Blick auf den Wert das wohl wichtigste und bedeutendste Geschäft im Leben einer Privatperson oder Familie. Ein Grundstückskaufvertrag muss daher beurkundet werden. Durch die notarielle Beurkundung, also die Einschaltung eines in der Sache neutralen Notars,

  • sollen die Beteiligten vor übereilten Bindungen geschützt werden (Warnfunktion)
  • soll beweiskräftig klargestellt werden, ob und mit welchem Inhalt das jeweilige Immobiliengeschäft zustande gekommen ist (Beweisfunktion),
  • soll eine sachkundige Beratung und Belehrung der Beteiligten sowie eine ausgewogene Vertragsgestaltung sichergestellt werden.

Vorbehaltlich spezifischer Regelungen in Bauträgerverträgen, beim Teilflächenkauf, beim Kauf oder Verkauf während eines laufenden Insolvenzverfahrens sowie beim Kauf bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts folgt ein Immobilienkauf regelmäßig folgenden Grundsätzen:

Vor dem Beurkundungstermin, in dem der Vertragsschluss erfolgt, ist der Notar verpflichtet, sich über den aktuellen Grundbuchstand zu informieren.

Ausgehend von aktuellen Grundbuchstand enthält der Kaufvertrag vor allem

  • den Kaufpreis, Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit und weitere Kaufpreiszahlungsbestimmungen
  • Regelungen zur Kaufpreisfinanzierung (Kaufpreisfinanzierungs- und Belastungsvollmacht)
  • Bestimmungen zu den Folgen einer verspäteten Kaufpreiszahlung (Verzug) bzw. Nicht-Zahlung
  • von der aktuellen Nutzungssituation abhängige Regelungen zum Besitzübergang (Räumung durch den selbstnutzenden Verkäufer, Übergang bestehender Mietverträge etc.)
  • Erklärungen zum Eigentumsübergang
  • Regelungen zum Vollzug des Kaufvertrages im Grundbuch.

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird regelmäßig davon abhängig gemacht, dass der lastenfreie Erwerb durch den Käufer - d.h. der Erwerb ohne im Grundbuch zugunsten Dritter eingetragene Rechte, die vom Käufer nicht übernommen werden sollen - sichergestellt ist. Hierzu bedarf es beispielsweise einer Vormerkung (Auflassungsvormerkung) für den Käufer, d.h. einer Grundbucheintragung zur Sicherung des Eigentumserwerbsanspruchs des Käufers in der Zeit zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Die weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen (z.B. Vorliegen von Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen, Vorliegen von Löschungsbewilligungen bzgl. bei Kaufvertragsschluss im Grundbuch eingetragener Rechte Dritter) formuliert der Notar abhängig vom Einzelfall. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vom Notar herbeigeführt wurden und der Notar dies den Beteiligten mitgeteilt hat (notarielle Fälligkeitsmitteilung), tritt Fälligkeit des Kaufpreises ein und sollte der Käufer den Kaufpreis tatsächlich zahlen.

Mit Kaufpreiszahlung durch den Käufer geht üblicherweise der Besitz auf den Käufer über. D.h.,

  • der Käufer bekommt die Schlüssel und alle Unterlagen (Versicherungsverträge, Handwerkerrechnungen, Pläne, Unterlagen zur Haustechnik etc.) zum Vertragsobjekt,
  • die Zählerstände werden abgelesen
  • und der Käufer übernimmt fortan die laufenden Kosten
  • der Käufer ist zum Einzug bzw. zur Weitervermietung auf eigene Rechnung berechtigt.

Pflicht des Verkäufers nach Kaufpreiszahlung ist es, den Notar über den Zahlungseingang zu informieren, damit dieser nach Besitzübergang (Übergang der Sachherrschaft) auch den Eigentumsübergang (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) veranlassen kann. Kommt der Verkäufer dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Käufer die Zahlung durch Bankbestätigung nachweisen.

(Erst) Mit Grundbuchumschreibung wird der Käufer tatsächlich auch Eigentümer der Immobilie. Die zunächst eingetragene Vormerkung wird zugleich wegen Zweckerfüllung gelöscht, wenn zwischenzeitlich keine Eintragungen zugunsten Dritter erfolgt sind (Zwischeneintragungen).

Das vorstehende Verfahren

  • erst Kaufvertragsschluss,
  • dann Sicherstellung des lastenfreien Erwerbs, was zu Kaufpreisfälligkeit führt,
  • erst daraufhin Kaufpreiszahlung
  • Besitzübergang mit Kaufpreiszahlung,
  • Eigentumsumschreibung erst nach Kaufpreiszahlung

ist komplex und mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden. Zwischen Beurkundung und Besitzübergang liegen regelmäßig einige Wochen; bis zur Eigentumsumschreibung können - je nach Grundbuchamt - einige wenige Monate liegen. Seit es Notaren nur noch in Ausnahmefällen gestattet ist, eine Zahlungsabwicklung über Notaranderkonten zu ermöglichen, bewahrt aber nur dieses Verfahren alle Beteiligten wirksam vor riskanten Vorleistungen.

Weitere Informationen zum Bauträgervertrag

I. Der „klassische“ Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag wird rechtlich als kombinierter Kauf- und Werkvertrag klassifiziert. Er wird zwischen dem Bauträger und dem Erwerber über ein Grundstück, sowie über ein noch vom Bauträger zu errichtendes Gebäude geschlossen. Die dingliche Übereignung der Immobilie erfolgt nach Abschluss der vertraglich vereinbarten Bauarbeiten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist der Bauträger entweder zur schlüsselfertigen Errichtung oder zur Teilfertigstellung zwecks Eigenbau verpflichtet.

Bauträgerverträge sind regelmäßig zivilrechtlich ausgestaltet. Gleichzeitig findet aber die öffentlich-rechtliche „Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)“ Anwendung, worin Informations- und Dokumentationspflichten gegenüber dem Erwerber sowie die objektbezogene Verwendung von Kaufpreisraten durch den Bauträger geregelt sind. Die MaBV stellt nach herrschender Meinung ein Verbotsgesetz in Sicht des § 134 BGB dar, womit eine abweichende vertragliche Vereinbarung zu Lasten des Erwerbers nichtig ist.

In den Sonderkonstellationen des sog. „Erwerbermodells“ (treuhänderische Verträge), des „Generalübernehmer- und Generalunternehmermodells“ (Erwerber erwirbt bereits Grundstück und lässt nur die Bauleistungen durch einen Generalunternehmer durchführen) und bei „Bauherren- und Fondmodellen“ (Erwerber bzw. Bauherrengemeinschaft selbst Bauherr) gelten abweichende Besonderheiten.

II. Form

Aufgrund des untrennbaren Zusammenhangs zwischen der werkvertraglichen Herstellung der Immobilie sowie der Pflicht zur Eigentumsübertragung nach Fertigstellung auf den Erwerber ist der Vertrag insgesamt notariell zu beurkunden. Nur so kann der Warnfunktion des § 311 b Abs. 1 BGB Genüge getan und der Erwerber hinreichend über den Eigentumserwerb belehrt werden. Eine Aufspaltung der werk- und kaufvertraglichen Seite des Bauträgervertrages führt nach der Rechtsprechung regelmäßig zur Gesamtnichtigkeit, da bei Abschluss des Werkvertrages der Druck auf den Erwerber hinsichtlich eines späteren Erwerbes der Immobilie bereits so groß ist, dass von einer zwingenden notariellen Belehrung bereits zu diesem Zeitpunkt ausgegangen wird. Zeitlich nach einem notariell beurkundeten Bauträgervertrag geschlossene Vertragsabreden sind formfrei, solange die wesentlichen Verteagsbestandteile des Bauträgervertrages nicht berührt werden.

III. Inhalt

Zentraler Bestandteil des Bauträgervertrages sind die Leistungspflichten der Vertragsparteien. Für den Bauträger ist dies die (noch) zu erbringende Bauleistung durch eine sog. „Baubeschreibung“ sowie ein einzuhaltender Fertigstellungstermin. Dies gilt auch dann, wenn das Bauvorhaben bereits (teilweise) fertig gestellt ist. Hinsichtlich des Erwerbers sind der zu zahlende Kaufpreis, sowie ggf. Teilratenzahlungsregelungen wesentlich.

IV. Verfahren

Schließt der Bauträger einen Vertrag mit einem nicht gewerblich tätigen privaten Käufer als Erwerber der Immobilie, handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, so dass besondere Schutzpflichten zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten sind:

  1. Der Vertragsentwurf sowie alle in Bezug genommenen Unterlagen (die Baubeschreibung, ggf. eine Teilungserklärung usw.) sind dem Erwerber zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen.
  2. Die Beurkundung hat in Gegenwart des Erwerbers oder einer Person seines Vertrauens stattzufinden.
  3. Ist auf der anderen Seite der Bauträger nicht persönlich anwesend, so gilt die notarielle Beurkundung der Erklärung des Erwerbers als Vertragsangebot, welches durch den Bauträger später separat anzunehmen ist.

Bei größeren Projekten sind zur Erleichterung der Einhaltung dieser Vorschriften sog. „Verweisungsurkunden“/“Musterbeurkundungen“ üblich. In solchen Urkunden können eine allgemeine Baubeschreibung sowie die Gesamtpläne des Objekts in einem eigenen Dokument separat beurkundet werden. Sie werden dem jeweiligen Erwerber einer Teileinheit dann vor der notariellen Beurkundung des eigentlichen Bauträgervertrages zur Durchsicht und Kenntnisnahme übersandt. In die Bauträgerverträge mit den einzelnen Erwerbern werden dann nur noch von der Baubeschreibung abweichende individuell ausgehandelte Vertragsabreden, ergänzende Vereinbarungen sowie die vertraglichen Regelungen zwischen dem konkreten Käufer/Erwerber und dem Bauträger selbst (Verkauf, Kaufpreis, Regelungen zu Besitzpbergang etc.) aufgenommen.

V. Kaufpreis

Besonderheit und Zweck des Bauträgervertrages ist der sog. „Pauschalfestpreis“. Der Erwerber schuldet dem Bauträger einen Gesamtpreis. Dies bedeutet zum einen, dass einzelne Bauleistungen nicht separat ausgewiesen und bezahlt werden, sowie zum anderen, dass der Erwerber nicht an Änderungen in der Kalkulation partizipiert. Für gestiegene Baukosten während der Bauphase trägt der Bauträger das Risiko. Die Erwerbsnebenkosten für z.B. notarielle Beurkundung, Grundbuchumschreibung, Grunderwerbssteuer und Finanzierungskosten sind indessen regelmäßig durch den Erwerber zu tragen.

VI. Kaufpreisfälligkeit/Abschlagszahlungen

Im Werkvertragsrecht wird die Vergütung regelmäßig mit Abnahme des vertragsgemäß erstellten Werkes fällig. Gemäß § 632a/§ 650m BGB kann der Bauträger während der Werkerstellung Abschlagszahlungen vom Erwerber verlangen, um so seine Vorleistungspflicht gegenüber dem Erwerber abzufedern. Diese Abschlagszahlungen werden bei Bauträgerverträgen Baufortschrittsraten genannt. Um die Baufortschrittsraten zu Gunsten des Erwerbers abzusichern, kann für ihn gem. § 3 MaBV eine Eigentumsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Alternativ kann der Bauträger eine Bankbürgschaft gem. § 7 MaBV stellen, welche sämtliche Ansprüche des Erwerbers bei einem Rücktritt sichert. Im Einzelnen:

1. Die Vormerkungslösung

Bei der Vormerkungslösung muss der Erwerber erst Baufortschrittsraten an den Bauträger leisten, wenn

  • Der Bauträgervertrag selbst wirksam ist,
  • eine Eigentumsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs durch den Erwerber im Grundbuch eingetragen ist
  • der Erwerber von Rechten, die noch auf dem Grundstück lasten und vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, freigestellt wird. Die MaBV regelt den Fall der Globalgrundschuld. Die Bank und Gläubigerin des Bauträgers übersendet dem Erwerber eine schriftliche Freistellungserklärung, in welcher sie die Löschung der Grundschuld bei Zahlung des Kaufpreises erklärt. Ist eine Fertigstellung unmöglich, gibt es zwei Möglichkeiten: Für den teilfertigen Eigentumserwerb durch den Erwerber kann die Bank für die Freistellung die Zahlung einer anteiligen Summe verlangen. Diese errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Objekts im teilfertigen sowie in voll fertigem Zustand. Statt der Freistellung kann der Erwerber auch die Rückzahlung der bereits geleisteten Baufortschrittsraten, gedeckelt auf den anteiligen Wert des Objekts verlangen. Dann verbleibt das Eigentum beim Bauträger.

Durch den Bauträger ist die Baugenehmigung/Genehmigungsfreiheit nachzuweisen.

Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt der Notar den Beteiligten dies durch eine „Fälligkeitsbescheinigung“ mit. Ab diesem Zeitpunkt sind durch den Erwerber Baufortschrittraten entsprechend dem Baufortschritt zu leisten.

2. Die Bürgschaftslösung

Die durch den Bauträger zu stellende Bankbürgschaft muss „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ sichern. Hiervon umfasst sind auch Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Rückgewähr bei Nichtigkeit des Vertrags sowie Ansprüche aus Rücktritt.

Die Bankbürgschaft ersetzt nur die Vormerkung, während die übrigen unter Ziffer 1 beschriebenen Voraussetzungen bestehen bleiben, um die Fälligkeit einer Baufortschrittrate herbeizuführen. Die Bürgschaft muss bis zum Abschluss des jeweiligen Baufortschritts bestehen bleiben. Vormerkung und Bürgschaft können als ausschließliche Sicherungsmittel gegenseitig ausgetauscht werden, sofern dies bereits im Bauträgervertrag vereinbart wurde.

3. Der Ratenplan

Der Ratenplan für Baufortschrittsraten ist gesetzlich dahingehend bestimmt, dass einzelne Höchstsätze für bestimmte Bauleistungen veranschlagt werden können. Diese Höchstsätze dürfen auch bei erheblichem Mehraufwand nicht überschritten werden.

In der MaBV sind 13 Gewerke (handwerkliche und bautechnische Arbeiten) verzeichnet, welche in insgesamt maximal sieben Ratenpaketen oder Einzelraten abgerechnet und entsprechend der vertraglichen Bestimmungen fällig gestellt werden können.

Im Einzelnen sieht die MaBV folgende Höchstsätze für die unterschiedlichen Gewerke vor:

30 % nach Beginn der Erdarbeiten (die bloße Einrichtung der Baustelle oder der Abriss bestehender Baulichkeiten genügt nicht)
28 % nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmererarbeiten (d.h. ohne Dacheindeckung
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen (ohne Fallrohre)
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen (d.h. ohne Heizkörper und Thermostate)
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen (Anschlüsse und Leitungen ohne Sanitärgegenstände selbst)
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen (Stromleitungen in Wand und Decke ohne Lichtschalter, Steckdosen und Lampen)
7 % für Fenstereinbau samt Verglasung (inkl. Terrassen- und Balkontüren/ohne Eingangstür)
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen die Beiputzarbeiten (inkl. Trockenbauarbeite, ohne Fenster- und Türeneinbau)
2,1 % für den Estrich (d.h. ohne Fußbodenbeläge)
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 % für die Fassadenarbeiten (inkl. Außenputz, Regenfallrohre, etwaiger Vollwärmeschutz)
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung (inkl. Außenanlagen samt Wegen, Zäunen, Beseitigung etwaiger bei Abnahme festgestellter, wesentlicher Mängel

Für die Fälligstellung einer aus den vorstehenden Teilbeträgen zusammengesetzten Rate genügt die Mitteilung des Bauträgers an den Erwerber. Eines Nachweises bedarf es nicht. Die Zahlungsfrist muss allerdings so bemessen sein, dass dem Erwerber selbst ausreichend Zeit zur Prüfung der Fertigstellung des betreffenden Abschnitts bleibt. Kommt der Erwerber bei seiner Prüfung zu einer Mangelhaftigkeit des entsprechenden Abschnitts, kann er bereits hinsichtlich der Zahlung einzelner Raten Zurückbehaltungsrechte geltend machen.

4. Absicherung des Fertigstellungsrisikos

Bei Verbraucherverträgen hat gem. § 650m Abs. 2 BGB der Bauträger dem Erwerber bei Geltendmachung der ersten Abschlagszahlung 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung als Sicherheit für die rechtzeitige Fertigstellung zu leisten. Erhöht sich durch Änderungen oder Ergänzungen auf Anordnung des Erwerbers der Vergütungsanspruch des Bauträgers um mehr als 10 %, sind weitere 5 % Sicherheit an den Erwerber zu leisten. Die Sicherheit kann entweder durch Bürgschaft oder Garantie sowie durch Einbehalt des Erwerbers erfolgen. Die Sicherheit ist durch den Erwerber bei vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung freizugeben. Dies gilt auch bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

VII. Kaufpreisfinanzierung

Nimmt der Erwerber zur Finanzierung ein Darlehen auf, bedarf es hierfür einer Sicherung. Da der Erwerber regelmäßig noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, benötigt er für die Eintragung einer Grundschuld auf das Bauträgerobjekt eine Kaufpreisfinanzierungs- und Belastungsvollmacht vom Bauträger. Diese lassen sich durch den Notar so ausgestalten, dass dem Bauträger keine Risiken entstehen.

Bei der Vereinbarung von Baufortschrittsraten gegen Stellung einer Bürgschaft wird die Bank des Erwerbs von diesem die Abtretung etwaiger Rückzahlungsansprüche sowie Übergabe der die Ansprüche sichernde Bürgschaft verlangen.

VIII. Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Zahlung des geschuldeten Kaufpreises. Es ist möglich, die Übertragung anderweitig auszugestalten um eine zusätzliche Sicherung zu erhalten:

  1. Die Auflassung (Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang) wird im Bauträgervertrag aufschiebend bedingt erklärt. Hiernach wird der Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn der Erwerber die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder Bauträger den Kaufpreiseingang gegenüber dem Notar bestätigt hat.
  2. Die Vertragsbestandteile des Bauträgervertrages werden aufgespalten, so dass die Auflassung in einer separaten Urkunde erfolgt, zu welcher der Bauträger typischerweise Vollmacht erhält

IX. Abnahme und Sachmängel

Nach § 640 BGB ist das errichtete Werk, hier die Immobilie, durch den Erwerber abzunehmen. Dieser hat zu erklären, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß ansieht. Die Abnahme schließt das Mängelgewährleistungsrecht gerade nicht aus, sondern führt zum Gefahrübergang womit das Gewährleistungsrecht innerhalb der gesetzlichen Frist anwendbar ist. Die Gefahr der Verschlechterung des Werkes liegt nun beim Erwerber. Kennt der Erwerber die Mängel allerdings bei Abnahme und behält sich keine Rechte vor, ist er ausschließlich auf einen Schadensersatz in Geld verwiesen. Bei Bauträgerverträgen wird typischerweise für die Abnahme ein sog. „Abnahmeprotokoll“ genutzt. Bei einer Fertigstellung ohne erhebliche Mängel kann dem Erwerber eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt werden. Versäumt der Erwerber die Frist, wird die Annahme gesetzlich fingiert.

Bei Teilungseigentum werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, teilweise sogar einzelne Gewerke gesondert abgenommen.

Weitere Informationen zur Grundschuld und Grundschuldbestellung

Informationen zur Grundschuld und zur Grundschuldbestellung

I. Allgemeines

Größere Darlehen der Bank - insbesondere solche zur Finanzierung eines Immobilienkaufs - sind gegen das Ausfallrisiko abzusichern.

Als Sicherheiten stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Die beliebteste Sicherheit ist die sog. Grundschuld. Hierbei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, d.h. ein Pfandrecht an Grund und Boden des Schuldners. Wird das mit der Grundschuld verknüpfte Darlehen nicht durch den Schuldner bedient, kann der Grundschuldgläubiger - regelmäßig die Bank die das Darlehen gewährt hat - in das Immobiliareigentum/das Grundstück/die Eigentumswohnung vollstrecken. Ohne Grundschuld müsste die Bank langwierig wegen der fehlenden Rückzahlung des Darlehens klagen und mit dem Titel gegen den Schuldner vorgehen - Bei Ungewissheit, ob dieser bei Titelerlangung noch über ausreichendes Vermögen verfügt.

Die Grundschuld ist entweder als Brief- oder als Buchgrundschuld ausgestaltet. Die Buchgrundschuld trägt diesen Namen, da sie ausschließlich im Grundbuch vermerkt ist, während bei der Briefgrundschuld zusätzlich durch das Grundbuchamt ein Brief erteilt wird. Durch die Brieferteilung wird die Verkehrsfähigkeit der Grundschuld erhöht. Neben höheren Kosten ist bei einem Verlust des Briefes zu beachten, dass für die spätere Löschung der Briefgrundschuld im Grundbuch ein kosten- und zeitintensives Aufgebotsverfahren durchzuführen ist.

Bei der Verwertung des Immobiliareigentums im Rahmen der Zwangsvollstreckung herrscht unter mehreren Gläubigern ein Rangverhältnis. Der Gläubiger des zweiten Ranges wird grundsätzlich erst befriedigt nachdem der Gläubiger ersten Ranges voll befriedigt ist. Damit besteht die Gefahr, dass ein Gläubiger niedrigeren Ranges nicht mehr befriedigt werden kann. Daher gilt; desto besser der Rang, der der Bank eingeräumt werden kann, desto besser die Darlehenskonditionen.

Die Leistungspflichten des Darlehensnehmers/Schuldners hinsichtlich der Höhe, Zinsen und Rückzahlungsbedingungen ergeben sich ausschließlich aus dem Darlehensvertrag. Auf die Grundschuld wird nur beim Ausfall des Darlehensvertrages als Sicherheit für die Bank zurückgegriffen. Der Darlehensvertrag ist also der Grund für die Grundschuld. Umgekehrt bedeutet dies: Bedient der Darlehensnehmer das Darlehen vollständig, steht ihm ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld bzw. Rückgabe des Briefes zu.

Die Grundschuld kann allerdings auch bei der Bank ohne konkreten Bedarf bestellt werden. Wird sie später für ein Darlehen benötigt, wird sie entsprechend „aufgeladen“. Üblicherweise wird sie aber zur Finanzierung des Erwerbs oder konkreter Vorhaben (z.B. Sanierungsmaßnahmen) bestellt.

Der Darlehensvertrag ist formfrei. Die Grundschuld hingegen bedarf der notariellen Form, soll sie - wie üblich - eine notarielle Unterwerfungserklärung enthalten. Durch eine solche Erklärung unterwirft sich der Darlehensnehmer/Schuldner der Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie und/oder in das gesamte Vermögen durch den Gläubiger. Hierdurch erlangt der Gläubiger bereits einen vollstreckungsfähigen Titel und spart sich die Klage aus dem Darlehensvertrag. Erfolgt ausnahmsweise keine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, genügt die Beglaubigung der Unterschriften desjenigen, welcher die Grundschuld bestellen möchte.

Die Auszahlung des Darlehens erfolgt regelmäßig erst bei einem entsprechenden Nachweis der Sicherheit gegenüber der Bank. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten. Bei kleineren Darlehensbeträgen erfolgt der Nachweis oft durch bloße Zusendung der beurkundeten Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank, womit gegenüber der Bank Bindungswirkung entsteht. Bei großen Beträgen ist der Nachweis der Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs zu erbringen. Alternativ kann durch den Notar eine kostenpflichtige Rangbescheinigung erteilt werden. Hierzu muss die Grundschuld bereits zur Eintragung beim Grundbuchamt vorgelegt sein und es dürfen keine Hindernisse hinsichtlich der Eintragung im geforderten Rang bestehen.

Wenn das zu belastende Flurgrundstück im Grundbuch noch nicht existiert (z.B. bei einer unvermessenen Teilfläche) kann es noch nicht mit einer Grundschuld belastet werden. Dies lässt sich bei manchen Banken durch die Abtretung des durch Kaufvertrages entstandenen Eigentumsverschaffungsanspruch an der betreffenden Teilfläche regeln. Ob dies für das ausgewählte Geldinstitut eine Option der Sicherung darstellt, sollte möglichst frühzeitig vor der Beurkundung gemeinsam mit dem Institut geklärt werden. Besteht eine entsprechende Möglichkeit, beurkundet der Notar diese „Vorpfändung“ im Rahmen der Grundschuldbestellung. Sie wird als Teilflächenauflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt.

Wenn dem Käufer das Grundstück bei der Grundschuldbestellung noch nicht gehört, da er die Grundschuld wiederum für das Darlehen zur Finanzierung des Grundstücks benötigt, gilt folgendes: Um die aufgezeigte Problematik zu überwinden, kann eine sog. Belastungsvollmacht bestellt werden. Der Verkäufer des Grundstücks/der Immobilie ermächtigt den Käufer, bereits vor Eigentumsübergang das Grundstück durch die Grundschuld zu belasten. Durch eine entsprechende Vertragsgestaltung stellt der Notar sicher, dass auch bei einem Scheitern des Kaufvertrages für ihn durch die bestellte Grundschuld keine Nachteile entstehen.

Ist das Darlehen zurückbezahlt, bleibt die Grundschuld als solche bestehen, sichert aber keine Darlehensforderung der Bank mehr ab. Die Grundschuld kann zur erneuten Sicherung eines Darlehens verwendet werden. Wer sich stattdessen für die Löschung der Grundschuld entscheidet, benötigt eine notariell zu beglaubigende Löschungsbewilligung des ehemaligen Darlehens-Gläubigers um sodann als Grundstückseigentümer einen entsprechenden Löschungsantrag stellen zu können. Da bei jeder Neubestellung einer Grundschuld Kosten anfallen, wird sie jedoch üblicherweise für eventuelle zukünftige Darlehen „stehen gelassen“ und erst bei Veräußerung des Belastungsobjekts gelöscht.

Allerdings können selbst im Fall der Veräußerung durch das “Stehen-lassen” Kosten vermieden werden, wenn der neue Käufer des Grundstücks über die gleiche Bank finanziert wie der bisherige Eigentümer/Verkäufer und der Käufer eben jene Grundschuld inklusive aller noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten in Anrechnung auf den Kaufpreis auch übernimmt.

Alternativ möglich ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld.

II. Zum Ablauf der Grundschuldbestellung und Inhalt einer Grundschuldbestellungsurkunde

Die Grundschuld stellt einen Vertrag zwischen dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks als Besteller der Grundschuld und der Bank als Gläubiger dar. Da die Grundschuld bei der Bank üblicherweise mit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch den (zukünftigen) Eigentümer beizubringen ist, genügt regelmäßig für die notarielle Beurkundung der Bestellung die Anwesenheit des Bestellers sowie eventuell weiterer persönlich haftender Personen, welche das Grundstück und/oder das gesamte Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Bindungswirkung durch die Bank erfolgt durch die vorbehaltlose Entgegenahme der Grundschuld. Für die Grundschuldbestellung stellt jede Bank ein Muster zur Verfügung.

Bei der notariellen Beurkundung werden die wichtigsten Inhalte des Musters durch den anwesenden Notar erklärt, um auf die Relevanz für den Besteller hinzuweisen. Hierbei handelt es sich vor allem um folgende Punkte:

1. Die Grundschuldzinsen

Die im Rahmen der Finanzierung zu leistenden Darlehenszinsen ergeben sich ausschließlich aus dem Darlehensvertrag. Die in einem Grundschuldvertrag auftauchenden Zinsen zwischen ca. 12 % und 23 % sind sog. „dingliche Grundschuldzinsen“. Sie ermöglichen das „Wiederaufladen“ der Grundschuld mit einem anderen Darlehen zu einem flexiblen Zinssatz. Weiterhin lässt sich durch diese Verzinsung der Sicherungsumfang der Grundschuld erweitern. Die Zinsschuld im bestehenden Darlehensverhältnis zwischen dem Besteller und der Bank ist hiervon nicht betroffen.

2. Die Unterwerfung des jeweiligen Grundstückeigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Grundschuldbestellungsurkunden enthalten so gut wie immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in den belasteten Immobilienbesitz und meist zusätzlich eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte sonstige vermögen.

Durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung erhält die Bank einen Titel, mit welchem sie ohne Gerichtsverfahren unmittelbar in das Vermögen des Bestellers vollstrecken kann, sollte dieser seiner vertraglichen Pflicht der Rückzahlung des Darlehens nicht nachkommen.

Die Bank vollstreckt regelmäßig entsprechend der Zweckbestimmung der Grundschuldbestellung erst bei Ausfall der Darlehensrückzahlung durch den Besteller. Sollte sie sich im Einzelnen nicht an diese Zweckbestimmung halten und trotz regelmäßiger Tilgung des Darlehens die Vollstreckung androhen, ist Vollstreckungsgegenklage durch den Besteller zu erheben.

3. Die Sicherungszweckerklärung

Die gerade genannte Zweckbestimmung wird juristisch Sicherungsabrede (teilweise auch Sicherungsvertrag) genannt. Hierin wird die Verknüpfung zwischen dem zu sichernden Darlehen und der sie sichernden Grundschuld hergestellt. Nur wenn das in der Sicherungsabrede bezeichnete Darlehen nicht bedient wird, kann rechtmäßig aus der Grundschuld mit Unterwerfungserklärung vollstreckt werden.

Um sich gegen Risiken möglichst weitgehend abzusichern, enthalten vorformulierte Muster einen oft sehr weit greifenden Sicherungszweck. Ein typischer Passus ist die Formulierung, dass durch die Grundschuld alle laufenden Geschäftsverbindungen abgesichert werden sollen. Kann der Besteller sodann auf irgendeine zwischen ihm und der Bank bestehende Verbindlichkeit nicht leisten, kann diese aus der Grundschuld vollstrecken. Ist dies nicht gewünscht, kann der Sicherungszweck auch gesondert vereinbart eingeschränkt werden.

Teilweise wird auch durch die Banken versucht, den Sicherungszweck so weit zu vereinbaren, dass die Grundschuld auch für Verbindlichkeiten Dritter als Sicherheit dienen soll. Dies ist dem Besteller meist nicht zumutbar, so dass auf einen präzisierten Sicherungszweck zu achten ist.

4. Die Abtretung von Rückgewähransprüchen

Häufig sind in Grundschuldbestellungsurkunden auch Klauseln zur Abtretung der Rückgewähransprüche enthalten. Diese Klauseln dienen der Sicherung des Aufrückens der nachrangigen Grundschuldgläubiger im Range und haben für den Besteller keine unmittelbare Auswirkung.

Weitere Informationen zum Nießbrauchrecht

Informationen zum Nießbrauchrecht

I. Inhalt des Nießbrauchrechts und dessen Modifizierung

Der Nießbrauch gestattet dem Berechtigten gemäß § 1030 Abs. 1 BGB, die Nutzungen aus einer Sache, beim Nießbrauch an einem Grundstück auch am Zubehör, zu ziehen. Das Eigentumsrecht an der Immobilie liegt indessen bei einer anderen Person. Dieser Eigentümer ermöglicht dem Nießbraucher entweder die Eigennutzung oder die sog. Fruchtziehung durch Vereinnahmung der Pacht oder Mieteinnahmen.

Das Nießbrauchrecht wird üblicherweise nicht nur durch einen schuldrechtlichen Vertrag, sondern auch dinglich durch Eintragung ins Grundbuch abgesichert. Die Bewilligung des Nießbrauchsrechts durch den Eigentümer ist zur Wahrung der Form des § 29 GBO notariell zu beglaubigen.

Grundsätzlich berechtigt der Nießbrauch zum Besitz der Sache (§ 1036 Abs. 1 BGB). Sowohl Eigentümer als auch Nießbraucher können den Zustand der Sache durch einen Sachverständigen feststellen lassen (§ 1034 BGB). Bei der Ausübung des Rechts hat der Nießbraucher die wirtschaftliche Bestimmung der Sache gemäß § 1036 Abs. 2 BGB aufrecht zu erhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren. Damit ist der Nießbraucher nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern (§ 1037 BGB).

Der Nießbraucher ist auch zur Fruchtziehung berechtigt. Hierbei erwirbt er auch an solchen Fürchten Eigentum, die er im Übermaß oder entgegen den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft gezogen hat, sofern dies aufgrund besonderer Umstände notwendig war. Bei Beendigung des Nießbrauchs hat er unabhängig vom Verschulden dem Eigentümer aber für diese Früchte Wertersatz zu leisten. Für die Erfüllung dieser Verbindlichkeit ist Sicherheit zu leisten. Sowohl Eigentümer als auch Nießbraucher können verlangen, dass der geleistete Wertersatz auf die Wiederherstellung der Sache den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Wird die Verwendung zur Wiederherstellung allerdings nicht verlangt, fällt die Ersatzpflicht weg, soweit diese die widrige oder übermäßige Fruchtziehung betrifft. Relevant dürfte dies aber wohl nur bei einem Nießbrauch an landwirtschaftlichen Grundstücken sein.

Der Nießbraucher ist zwar zur Fruchtziehung berechtigt (s.o.), hat aber gleichzeitig für den Erhalt der Sache im wirtschaftlichen bestand zu sorgen. Dies bedeutet, dass alle Reparaturen, soweit sie dem gewöhnlichen Erhalt der Sache dienen, wirtschaftlich durch den Nießbraucher zu tragen sind (§ 1041 BGB). Hierbei handelt es sich jedoch nicht um zwingendes Recht, womit eine abweichende vertragliche Regelung durchaus möglich ist. Hiervon wird regelmäßig bei der vorweggenommenen Erbfolge Gebrauch gemacht. Hierbei übertragen die Eltern aufgrund von steuerlichen Vorteilen vorzeitig ihre Immobilie auf die nachfolgende Generation, räumen sich aber an der Immobilie ein lebenslanges Nießbrauchrecht ein. Durch die abweichende Regelung soll die Elterngeneration entweder weitergehend von Belastungen befreit werden oder über den üblichen Erhalt der Sache hinaus Belastungen übernehmen.

Bei Zerstörung, Beschädigung oder einem außergewöhnlichen Reparaturbedarf der Sache ist dem Eigentümer dies unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt auch, wenn ein Dritter (vermeintliche) Rechte an der Sache geltend machen.

Zur Ausbesserung und Erneuerung einer Immobilie im Rahmen einer außergewöhnlichen Erneuerung kann der Nießbraucher Bestandteile des Grundstücks verwenden, welche nicht vom Umfang der Berechtigung zur Fruchtziehung umfasst sind. Auch hierbei gelten die Grenzen der ordnungsgemäßen Wirtschaft (§ 1043 BGB). Wird die Ausbesserung nicht durch den Nießbraucher sondern durch den Eigentümer vorgenommen, so hat dieser ein Recht auf Vornahme und Verwendung der in § 1043 BGB bezeichneten Bestandteile des Grundstücks.

Zudem besteht für den Nießbraucher, wenn dies den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht, die Pflicht, den Gegenstand des Nießbrauchrechts zu versichern. Der Auszahlungsanspruch aus der Versicherung muss dem Eigentümer zustehen. Besteht bereits eine Versicherung für den Gegenstand, hat der Nießbraucher dies Versicherungsbeiträge im Rahmen seiner gesetzlichen Versicherungspflicht zu tragen. Hierneben trägt der Nießbraucher auch die öffentlichen Lasten des Grundstücks. Hiervon ausgenommen sind die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache angelegt anzusehen sind, sowie die privatrechtlichen Lasten, welche bei Vereinbarung des Nießbrauchs bereits bestanden haben. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Zinsforderungen aus Darlehensverträgen, welche durch auf dem Grundstück lastende Hypotheken oder Grundschulden abgesichert sind, sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen (§ 1047 BGB). Auch in den hiesigen Punkten lassen sich jedoch vertraglich abweichende Regeln festlegen. Alle vorstehend beschriebenen Verpflichtungen und Lasten können beispielsweise vollständig auf den Nießbraucher oder den Eigentümer übertragen werden.

Wird das Nießbrauchrecht an einem Grundstück samt Inventar vereinbart, darf der Nießbraucher im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch über das Inventar verfügen. Für alle aus dem Bestand ausscheidenden Inventarstücke ist durch den Nießbrauch adäquater Ersatz zu beschaffen. Der beschaffte Ersatz geht durch Einverleibung in das Inventar des Grundstücks auf den Eigentümer über. Werden die Inventarstücke nicht einzeln bestimmt, sondern durch den Nießbraucher nach Schätzwert übernommen, ist bei Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1048 BGB der mietrechtliche § 582 a BGB anwendbar.

Bei nicht notwendigen Verwendungen auf die Sache kann der Nießbraucher vom Eigentümer nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz verlangen. Eigenständige eingefügte Einrichtung darf durch den Nießbraucher bei Beendigung des Verhältnisses weggenommen werden (§ 1049 BGB).

Wird die Sache durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs verändert oder verschlechtert, ist dies nicht durch den Nießbraucher zu vertreten (§ 1050 BGB). Der Eigentümer kann aber vom Nießbraucher Sicherheit verlangen, wenn dieser in einer derartigen Weise mit der Sache umgeht, dass die berechtigte Sorge um eine erhebliche Verletzung besteht (§ 1051 BGB).

Bei Beeinträchtigung der Rechte des Nießbrauchers stehen ihm gemäß § 1065 BGB die gleichen Rechte zu wie dem Eigentümer.

Wird ein Nießbrauch für einen Miteigentumsanteil vereinbart, werden die Rechte der Miteigentümergemeinschaft in Bezug auf die Verwaltung und Verwendung der Sache durch den Nießbraucher ausgeübt. Die Miteigentümer und der Nießbraucher bestimmen gemeinsam über die Beendigung der Gemeinschaft. Ist ein entsprechender Beschluss ergangen, steht dem Nießbraucher das Recht an den Gegenständen zu, welche den Miteigentümeranteil ersetzen (§ 1066 BGB).

Ist eine Sache mit verschiedenen Rechten gleichen Ranges in der Art und Weise belastet, dass nicht alle Rechte entsprechend ihrer Ausgestaltung ausgeübt werden können, gilt über § 1060 BGB die Kollisionsregelung des § 1024 BGB.

II. Beendigung des Nießbrauchrechts

Der Nießbrauch ist untrennbar mit der Person des Nießbrauchers verknüpft. Somit endet er bei Tod der natürlichen Person oder bei Erlöschen der juristischen Person, welche den Nießbrauch ausgeübt hat. Alternativ kann der Nießbrauch durch Rechtsgeschäft aufgehoben werden. Handelt es sich um einen Nießbrauch an einem Grundstück, erstreckt sich die Aufhebung im Zweifel auch auf das zum Grundstück gehörende Inventar (§ 1062 BGB).

Nach Beendigung des Nießbrauchs ist die Sache an den Eigentümer zurückzugeben. Bei der Beendigung eines Nießbrauchs an Landgütern oder landwirtschaftlich genutzten Grundstücken finden zusätzlich die Vorschriften zur Pacht Anwendung.

Hat der Nießbraucher das Grundstück über die Beendigung des Nießbrauchs hinaus verpachtet oder vermietet, bestehen diese Verträge trotz der Beendigung des Nießbrauchs mit dem Eigentümer des Grundstücks fort. Die Vorschriften der §§ 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB und der § 566 c bis 566 e, 567 d BGB werden entsprechend angewandt.

Der Eigentümer kann Mietern/Pächtern dann unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Bei Verzicht des Nießbrauchers auf sein Recht zu einem früheren Zeitpunkt ist die Kündigung der Mieter/Pächter erst ab dem Zeitpunkt des Erlöschens des Nießbrauchrechts ohne den Verzicht möglich. Ein Mieter oder Pächter kann den Eigentümer unter Setzung einer Frist auffordern, sich zur Geldendmachung des ihm zustehenden Kündigungsrechts zu erklären. Die Kündigung durch den Eigentümer kann dann nur bis zum Ablauf der ihm gesetzten Frist erfolgen.

III. Übertragbarkeit und (Ver-)Pfändbarkeit des Nießbrauchrechts

Grundsätzlich kann das dem Nießbraucher an der Sache zustehende Recht nicht auf Dritte übertragen werden. Sofern dies vertraglich nicht abweichend geregelt wurde, ist aber die Ausübung durch Dritte gestattet. Eine Ausnahme vom Grundsatz der Nichtübertragbarkeit gilt für juristische Personen oder rechtsfähige Personengesellschaften (§ 1059 a BGB) in den nachfolgend dargestellten Konstellationen:

  1. Soweit dies nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wurde, geht das Nießbrauchrecht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Nachfolger der juristischen Person über.
  2. Dient der Nießbrauch einem durch die juristische Person betriebenen Unternehmen oder einem Teil davon, kann das Recht gemeinsam mit Unternehmen übertragen werden.

Die Vorschrift des § 1059a BGB begründet kein Recht zur Pfändung, Verpfändung oder Belastung des Nießbrauchs (§ 1059b BGB).

Bei Übertragung des Nießbrauchs tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des vormals Berechtigten ein. Vertragliche Vereinbarungen zwischen ehemals Berechtigtem und Eigentümer wirken auch für und gegen den Erwerber. Weder für den Eigentümer noch für sonstige dingliche Berechtigte entstehen Entschädigungsansprüche aufgrund der Übertragung des Nießbrauchs (§ 1059c BGB).

Ist das Grundstück durch den bisherigen Nießbraucher vermietet oder verpachtet worden, gelten bei Übertragung auf den Erwerber auch hier die Schutzvorschriften der §§ 566 bis 566 e, 567 a und b BGB über die Veräußerung vermieteten Wohnraums entsprechend (§ 1059 d BGB).

Besteht zugunsten einer rechtsfähigen Personengemeinschaft oder juristischen Person ein Anspruch auf Einräumung eines Nießbrauchrechts so gelten die §§ 1059a bis 1059d BGB gemäß § 1059e BGB entsprechend.

END Faq

In folgenden immobilienrechtlichen Angelegenheiten, die einer notarielle Beurkundung oder Beglaubigung bedürfen, stellen wir Ihnen zur Beschleunigung der Entwurfserstellung Fragebögen zur Verfügung, in denen die wichtigsten Informationen abgefragt werden:

Sie können uns in den jeweiligen Fragebogen (soweit Ihnen möglich) ausgefüllt per Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!, Fax, Post zurück senden. Gerne können Sie uns im Vorfeld einer jedweden Beurkundung die erforderlichen Informationen aber auch telefonisch oder persönlich mitteilen.